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Blackstone acelera compras de deuda inmobiliaria con descuento: 2.000 millones en préstamos comerciales en Europa y EE. UU.

16/07/2025 - ⏱️ 2 min

El gigante del capital privado aprovecha la retirada bancaria para ampliar su control sobre activos prime y distressed

Por la Redacción de Realty Investor — 15 de julio de 2025

La mayor gestora de activos alternativos del mundo, Blackstone, ha intensificado su ofensiva sobre el mercado global del crédito inmobiliario, con una estrategia centrada en la adquisición de préstamos con descuento en los segmentos más tensionados del commercial real estate (CRE). Según informó The Wall Street Journal el 12 de julio de 2025, el fondo ha adquirido ya más de 2.000 millones de dólares en préstamos comerciales durante el primer semestre del año, en operaciones que incluyen activos tanto en Europa como en Estados Unidos.

Este movimiento se produce en un contexto de contracción crediticia, en el que los bancos tradicionales han reducido drásticamente su exposición al CRE ante las nuevas exigencias regulatorias de Basilea IV y los riesgos derivados de la corrección de precios en oficinas, retail y determinados activos logísticos. Blackstone, con su división de crédito y fondos específicos como BXMT (Blackstone Mortgage Trust), ha ocupado rápidamente ese vacío, posicionándose como financiador de última instancia y, en muchos casos, como nuevo propietario indirecto de activos prime.

Compra de préstamos distressed y oportunidades core+

La estrategia de Blackstone no se limita a financiar nuevos proyectos. En muchos casos, la firma está adquiriendo préstamos existentes con importantes descuentos sobre su valor nominal, en particular aquellos cuya refinanciación ha sido denegada por la banca o que presentan signos de estrés financiero.

Según fuentes citadas por WSJ, parte de estas adquisiciones se ha concentrado en grandes ciudades europeas como Londres, París y Berlín, así como en mercados secundarios de Estados Unidos como Houston, Atlanta o Chicago. El denominador común de estos activos es su naturaleza comercial —oficinas, hoteles y centros de datos—, muchas veces situados en ubicaciones prime pero con contratos de alquiler o condiciones operativas deterioradas tras la pandemia.

El objetivo no siempre es la ejecución hipotecaria. En numerosos casos, Blackstone actúa como nuevo prestamista institucional, renegociando condiciones con los promotores para alargar vencimientos, introducir amortizaciones parciales o incluso facilitar nuevas fases de desarrollo.

Aprovechando la contracción del crédito bancario

Este tipo de operaciones se enmarca en un fenómeno más amplio: la retirada progresiva de los bancos del sector inmobiliario comercial, especialmente en activos no residenciales. El endurecimiento de los criterios de riesgo, la caída del valor de mercado de los activos y las provisiones impuestas por los supervisores han llevado a entidades como Deutsche Bank, BNP Paribas o Santander a reducir su exposición al sector hasta en un 30 % desde 2022.

En consecuencia, la financiación alternativa —liderada por fondos de deuda privada como los gestionados por Blackstone, Apollo o Ares Management— ha ganado peso de forma exponencial. Solo en Europa, se estima que más del 27 % del nuevo crédito CRE proviene ya de esta tipología de fondos, según datos de Preqin y el European Debt Fund Monitor.

Para Blackstone, esta coyuntura representa una ventana de oportunidad similar a la que capitalizó tras la crisis de 2008. Entonces, la firma compró carteras hipotecarias enteras a bancos españoles, irlandeses y griegos, logrando una rentabilidad agregada cercana al 20 % anual entre 2012 y 2018. Hoy, la tesis se repite, pero con mayor foco en sostenibilidad, activos tecnológicos y segmentación de riesgo.

Implicaciones para el mercado europeo

La entrada masiva de capital privado en el crédito inmobiliario tiene consecuencias estructurales. Por un lado, permite mantener en pie proyectos viables y evita ejecuciones masivas que desestabilicen el mercado. Por otro, introduce nuevas dinámicas de poder en la gobernanza de activos inmobiliarios, donde el prestamista puede imponer condiciones mucho más agresivas que la banca tradicional.

En Europa, este fenómeno está siendo observado con atención por los reguladores. La Autoridad Bancaria Europea (EBA) y el Banco Central Europeo (BCE) han expresado su preocupación por la falta de supervisión armonizada sobre estos fondos, así como por la concentración de riesgos en vehículos domiciliados fuera del marco MiFID tradicional.

Al mismo tiempo, la presión sobre los promotores e inversores tradicionales aumenta: competir con la capacidad de análisis, velocidad y estructura financiera de fondos como Blackstone es extremadamente difícil. Algunas promotoras medianas españolas e italianas ya están explorando alianzas con gestoras de deuda para poder acceder a financiación en condiciones competitivas.

España y el sur de Europa: ¿siguiente objetivo?

Aunque la mayor parte de las operaciones de Blackstone en esta oleada se han producido en mercados maduros, fuentes del sector señalan que España, Italia y Portugal podrían ser el próximo foco de adquisiciones de deuda distressed en 2025 y 2026. La subida de tipos ha impactado especialmente en proyectos de oficinas y comerciales en zonas tensionadas como Madrid, Barcelona, Lisboa o Milán, y varios fondos están rastreando oportunidades de compra en el mercado secundario.

Además, la entrada en vigor de nuevas exigencias sobre provisiones en el marco de Basilea IV podría acelerar la necesidad de desinversión por parte de las entidades financieras ibéricas, abriendo la puerta a nuevas ventas masivas de carteras.

Conclusión

El movimiento de Blackstone no es un hecho aislado, sino una manifestación clara del cambio estructural en la financiación del real estate europeo. La retirada de los bancos, combinada con la presión regulatoria y el atractivo de activos tangibles en entornos inflacionistas, ha dado paso a un nuevo ciclo donde los grandes fondos alternativos dictan las reglas del juego.

Para el sector inmobiliario europeo, este fenómeno representa tanto una oportunidad como un desafío: la oportunidad de acceder a capital ágil y sofisticado, y el desafío de adaptarse a un entorno de mayor disciplina financiera, transparencia y control del riesgo.

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