El crowdlending inmobiliario despega en España: 70 millones captados en el primer trimestre de 2025

16/07/2025 - ⏱️ 2 min

El auge del inversor minorista, la rentabilidad directa y el aval regulatorio impulsan un nuevo modelo de financiación alternativa

Por la Redacción de Realty Investor — 15 de julio de 2025

El crowdlending inmobiliario —una modalidad de financiación colectiva a través de préstamos participativos— ha experimentado un crecimiento sin precedentes en España durante los primeros meses de 2025. Según datos publicados por el medio El País (12 de julio), el volumen total captado a través de plataformas reguladas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) supera ya los 70 millones de euros en el primer trimestre del año, lo que supone un incremento interanual superior al 50 %.

Esta fórmula, que permite a pequeños y medianos inversores participar en el desarrollo de proyectos inmobiliarios con tickets desde apenas 100 euros, ha comenzado a consolidarse como una alternativa real frente a la financiación tradicional bancaria. A diferencia del crowdfunding de equity, el crowdlending ofrece al inversor un retorno basado en intereses pactados —generalmente entre el 8 % y el 17 % anual—, con plazos que oscilan entre 12 y 36 meses, y con estructuras que priorizan su devolución sobre el capital de los promotores.

Auge minorista y maduración del ecosistema

El nuevo perfil del inversor medio español, más digitalizado, con tolerancia al riesgo moderada y necesidad de diversificación, ha encontrado en estas plataformas un vehículo ágil, transparente y rentable para asignar parte de su capital. La mayoría de las operaciones se concentran en promociones residenciales de tamaño medio en ciudades secundarias como Zaragoza, Valladolid, Alicante, Palma o Sevilla.

Entre las plataformas que han liderado este crecimiento se encuentran Urbanitae, Civislend y Inveslar, todas ellas supervisadas por la CNMV y adaptadas al nuevo marco europeo de servicios de financiación participativa (Reglamento UE 2020/1503). Este marco común ha permitido a muchas de estas firmas escalar operaciones y atraer inversores tanto de España como de otros países del Espacio Económico Europeo.

La transparencia, la información previa a la inversión y la existencia de criterios de evaluación técnica y de riesgos homogéneos han incrementado la confianza de los usuarios. Según datos recogidos por las propias plataformas y validados en el artículo de El País, la morosidad se mantiene por debajo del 2 %, y la mayoría de los proyectos financiados en los últimos tres años han devuelto el capital dentro de los plazos estimados.

Diferenciación frente a otras fórmulas

A diferencia del capital riesgo inmobiliario tradicional, el crowdlending no implica la adquisición de participaciones o acciones en el vehículo promotor, sino un contrato de préstamo con vencimiento y tipo de interés definidos. Esto permite que el inversor minorista no tenga que asumir la gestión del activo ni preocuparse por su valorización en el mercado secundario, sino simplemente cobrar los intereses devengados.

Además, muchas de estas plataformas han integrado mecanismos de auto invest, segmentación por riesgo, y diversificación automatizada para permitir una asignación más racional del capital en función de las preferencias del usuario.

Otra diferencia esencial con el modelo de financiación bancaria radica en la rapidez y flexibilidad. Mientras que un préstamo promotor tradicional puede tardar semanas en formalizarse, el crowdlending permite cerrar rondas de financiación en cuestión de días, gracias a la agilidad de la plataforma tecnológica y a una comunidad de inversores ya preparada para participar.

Interés institucional creciente

El crecimiento del crowdlending inmobiliario no ha pasado desapercibido para actores más tradicionales del sector financiero. Algunas entidades están empezando a establecer acuerdos de coinversión con plataformas reguladas o incluso analizan la adquisición de participaciones en su capital.

“El mercado está madurando. Hay interés de bancos, family offices y aseguradoras en asociarse con plataformas para ampliar su exposición a crédito privado sin aumentar su carga regulatoria”, señala Ignacio Aranda, consultor senior en Deloitte Real Estate.

No obstante, algunos expertos advierten de la necesidad de mantener una vigilancia estricta sobre los mecanismos de control de riesgo y la gestión de conflictos de interés entre promotoras vinculadas a las propias plataformas.

Tendencia europea y comparativa

A escala europea, España se está posicionando como uno de los países más activos en el ámbito del real estate crowdfunding, solo por detrás de Francia y Alemania. La armonización regulatoria derivada del reglamento europeo ha abierto la puerta a plataformas españolas para operar en otros mercados, y viceversa.

Este proceso está generando un efecto de competencia positiva que obliga a las plataformas a mejorar sus criterios de selección, optimizar sus costes de estructura y elevar sus estándares de gobernanza. Las previsiones de la Asociación Europea de Plataformas de Financiación Alternativa (EuroCrowd) apuntan a que el volumen agregado de crowdlending inmobiliario en Europa podría superar los 2.500 millones de euros en 2025.

En este entorno, España ofrece un diferencial clave: rentabilidades atractivas, proyectos con fundamentos sólidos y un marco regulador consolidado que otorga seguridad tanto al promotor como al inversor.

Futuro del sector: oportunidades y cautelas

El futuro inmediato del crowdlending inmobiliario español dependerá de su capacidad para mantener bajas tasas de impago, ofrecer productos diversificados y ampliar el acceso a nuevos segmentos de inversores. Se espera un crecimiento especialmente fuerte en proyectos de rehabilitación energética, build-to-rent y viviendas asequibles, en línea con las prioridades del Plan de Recuperación Europeo.

No obstante, también existen riesgos: la posibilidad de sobreexposición en ciertos mercados locales, la falta de cultura financiera de algunos inversores minoristas y el exceso de dependencia de promotores con bajo historial.

Para consolidar el sector como una alternativa madura y duradera, será clave avanzar en mecanismos de protección del inversor minorista, aumentar la interoperabilidad entre plataformas y facilitar la creación de un mercado secundario regulado para estos préstamos.

Por ahora, el crowdlending inmobiliario español se perfila como uno de los vectores más dinámicos del nuevo ecosistema financiero europeo, con una propuesta de valor alineada con las nuevas demandas del inversor contemporáneo: control, rentabilidad y transparencia.

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