Moody’s alerta del riesgo creciente en el crédito privado para inmobiliario comercial europeo

16/07/2025 - ⏱️ 2 min

La agencia de calificación crediticia Moody’s Investors Service ha lanzado una advertencia clara en su último informe sectorial: el creciente protagonismo del crédito privado en el financiamiento del real estate comercial europeo podría implicar nuevos riesgos estructurales para la estabilidad financiera. Según la agencia, el vacío dejado por la banca tradicional en la financiación de activos inmobiliarios tras la pandemia ha sido ocupado por vehículos menos regulados, lo que ha generado una mayor opacidad, concentración y apalancamiento en el sistema financiero paralelo.

El estudio, publicado a principios de julio y recogido por The Wall Street Journal (12 de julio de 2025), pone el foco en el rápido crecimiento del mercado de deuda privada vinculada a oficinas, centros logísticos, hoteles y activos alternativos, particularmente en Reino Unido, Alemania, Países Bajos y Francia. El informe estima que el crédito privado ya representa más del 25 % del nuevo financiamiento inmobiliario en Europa, una cifra que era inferior al 10 % hace apenas cinco años.

Desintermediación bancaria y auge del private lending

El proceso tiene su origen en el endurecimiento de los criterios regulatorios aplicados a la banca desde Basilea III y IV, unido a la presión del BCE para reducir el peso de los activos inmobiliarios en los balances de las entidades. Como resultado, los bancos europeos han reducido su exposición al sector del commercial real estate (CRE), sobre todo en activos no core o en ubicaciones secundarias.

Este vacío ha sido rápidamente ocupado por fondos de deuda privados, aseguradoras y gestoras especializadas como Blackstone, Apollo, Brookfield o Ares Management, que han levantado vehículos específicos para prestar directamente a promotores, family offices o inversores institucionales, muchas veces en condiciones más flexibles pero también con tipos de interés más altos y menor escrutinio regulatorio.

Según Moody’s, el problema no es solo el tamaño creciente de este crédito, sino su calidad: se observa una tendencia a aceptar niveles de apalancamiento más elevados, garantías menos exigentes y estructuras más opacas, especialmente en operaciones sindicadas sin cotización pública. Esta situación podría amplificar los efectos de una corrección abrupta del mercado inmobiliario.

La preocupación por los activos problemáticos

En un entorno de ajuste lento en el valor de oficinas y retail, muchos préstamos concedidos por estos fondos están respaldados por activos cuyo valor real de mercado podría estar por debajo del valor de tasación asumido al conceder la financiación. Esto es especialmente relevante en segmentos como oficinas B en zonas no prime o centros comerciales medianos en localidades intermedias, cuya recuperación sigue siendo incierta.

Moody’s identifica un riesgo concreto en la reutilización de estructuras CLO (Collateralized Loan Obligations) en operaciones inmobiliarias privadas, con vehículos que empaquetan préstamos y los venden a otros inversores institucionales. Aunque estas estructuras no alcanzan aún los niveles de complejidad pre-2008, su proliferación sin una supervisión adecuada podría generar nuevos focos de inestabilidad.

La agencia también señala que parte de este crédito está siendo canalizado a través de plataformas digitales y fintechs que operan bajo licencias ligeras o mediante vehículos domiciliados en jurisdicciones con menor exigencia regulatoria (como Luxemburgo o Irlanda), lo que complica su trazabilidad y control macroprudencial.

Reacción del regulador y próximos pasos

En respuesta a este fenómeno, la Autoridad Bancaria Europea (EBA) y la ESMA (Autoridad Europea de Valores y Mercados) han iniciado procesos de consulta sobre la necesidad de armonizar la supervisión del crédito privado y establecer límites al apalancamiento en financiación inmobiliaria alternativa. Se estudia la posibilidad de obligar a ciertos vehículos a reportar métricas de riesgo, niveles de LTV (Loan to Value) y métricas de cobertura similares a las exigidas a la banca.

El Banco de Inglaterra, por su parte, ya ha incluido el crédito privado inmobiliario en su último Financial Stability Report, señalando que el “crecimiento explosivo de este segmento sin suficientes herramientas de supervisión podría constituir una fuente emergente de vulnerabilidad sistémica”.

Desde el punto de vista del BCE, el fenómeno aún no representa un riesgo inminente, pero se observa con atención. En declaraciones recientes, Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo, advirtió que “la intermediación no bancaria está alcanzando niveles que exigen una nueva arquitectura reguladora paneuropea”.

Implicaciones para el mercado europeo

Para el inversor institucional, el auge del crédito privado ha sido una oportunidad: permite acceder a rentabilidades superiores al 7 % anual en préstamos garantizados por activos tangibles, en un momento en que los bonos soberanos ofrecen tipos reales negativos. Sin embargo, las advertencias de Moody’s obligan a una revisión del perfil de riesgo y liquidez de estas inversiones.

Además, los gestores de activos deben prepararse para un posible endurecimiento regulatorio que afecte tanto a la estructura de los vehículos como a los requisitos de información y capital. En este contexto, se espera una creciente demanda de vehículos híbridos más transparentes y con arquitectura MiFID-compatible, que permitan seguir operando en el segmento sin perder acceso a distribuidores regulados.

En paralelo, los promotores que han dependido de esta fuente de financiación para proyectos value-add o de reposicionamiento deberán contemplar planes de contingencia ante una posible restricción futura del crédito privado, especialmente si los reguladores introducen límites máximos de LTV o requisitos de amortización más exigentes.

Conclusión

La advertencia de Moody’s actúa como llamada de atención para un sector que ha crecido rápidamente en los márgenes del sistema financiero europeo. Mientras la financiación alternativa ha permitido mantener viva la inversión inmobiliaria en tiempos de contracción bancaria, su consolidación sin reglas claras podría dar lugar a desequilibrios difíciles de corregir.

En este nuevo ciclo, la sostenibilidad del crecimiento inmobiliario en Europa dependerá tanto de la solidez de los activos como de la transparencia y prudencia en su financiación. El crédito privado seguirá jugando un papel relevante, pero es probable que su expansión venga acompañada —esta vez— de una supervisión más estricta.

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