La banca española suaviza los criterios hipotecarios: un giro moderado que anticipa mayor competencia en el mercado de vivienda
10/11/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
Tras dos años de endurecimiento del crédito, las entidades financieras españolas comienzan a mostrar signos de relajación en la concesión de hipotecas, marcando un punto de inflexión en el mercado inmobiliario. Según la Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España correspondiente al tercer trimestre de 2025, las condiciones aplicadas a los préstamos para adquisición de vivienda “se relajaron ligeramente”, en un contexto de estabilización de tipos y descenso de la morosidad.
El cambio, aunque prudente, refleja una mejora en la confianza del sistema financiero y una creciente competencia por captar nuevos clientes. Bancos como Santander, BBVA y Sabadell han lanzado productos que permiten financiar hasta el 95 % del valor del inmueble, dirigidos a compradores jóvenes o beneficiarios de los avales públicos del ICO y las comunidades autónomas. CaixaBank, por su parte, mantiene la oferta al 80-90 % en condiciones preferentes para primera vivienda, reforzando las campañas de fidelización.
El Euríbor a 12 meses, principal referencia hipotecaria, cerró octubre de 2025 en torno al 2,2 %, su nivel más bajo desde 2022, después de alcanzar máximos cercanos al 4,2 % el año anterior. Este descenso, junto a la expectativa de que el Banco Central Europeo mantenga una política monetaria estable hasta bien entrado 2026, ha impulsado la demanda contenida de financiación residencial. Aunque no se anticipan bajadas inmediatas de tipos, el mercado descuenta una normalización gradual de las condiciones de crédito a medida que la inflación converge al objetivo del 2 %.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) confirma que durante el segundo trimestre de 2025 el volumen de nueva producción hipotecaria creció un 50 % interanual en capital y un 32 % en número de operaciones, lo que pone fin a la contracción observada en 2023 y 2024. La mejora se explica tanto por el dinamismo de las compras de vivienda usada como por la recuperación parcial del segmento de obra nueva, donde promotores y entidades vuelven a cerrar acuerdos de preventa financiada.
Los analistas coinciden en que la relajación del crédito obedece a una estrategia de mercado más que a una política expansiva. Tras la ralentización de 2024, las entidades buscan diversificar su cartera minorista y reactivar un negocio hipotecario que sigue siendo esencial para su rentabilidad estructural. Al mismo tiempo, la morosidad hipotecaria se mantiene en niveles históricamente bajos, alrededor del 2,4 %, lo que da margen a las entidades para ajustar diferenciales sin comprometer la calidad crediticia.
En el plano macroeconómico, la recuperación gradual de la renta disponible y la fortaleza del empleo están sosteniendo la demanda. España crece por encima de la media europea, con un PIB previsto del 2,6 % en 2025 según la OCDE, y un mercado laboral que supera los 21 millones de afiliados. Este entorno mejora la capacidad de endeudamiento de los hogares y amplía la base potencial de compradores, especialmente entre los menores de 35 años.
No obstante, los expertos advierten que el efecto de esta flexibilización será limitado mientras persista el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. El Ministerio de Vivienda estima que España necesita construir entre 250.000 y 300.000 viviendas anuales para atender la demanda, frente a las poco más de 110.000 completadas en 2024. La escasez de suelo urbanizable y la lentitud de los procesos administrativos siguen actuando como freno a la oferta.
Para el inversor inmobiliario, la mejora del crédito supone un entorno de mayor liquidez y potencial rotación de activos. Sin embargo, también podría presionar los márgenes de rentabilidad en el alquiler a medida que más hogares acceden a la compra. En este contexto, el crowdfunding inmobiliario emerge como un instrumento complementario, permitiendo participar en proyectos de desarrollo o rehabilitación sin asumir directamente deuda bancaria y diversificando el riesgo entre múltiples operaciones.
España entra así en una nueva fase del ciclo inmobiliario: menos dependiente de los tipos, más competitiva entre bancos y con un retorno progresivo del crédito prudente. Si el contexto macro se mantiene estable, 2026 podría consolidar el tránsito hacia un mercado más equilibrado, donde el acceso a la financiación vuelva a ser un motor —y no un freno— del crecimiento inmobiliario.
Realty Investor: un proyecto en construcción
Realty Investor está desarrollando una plataforma digital que centralizará todas las oportunidades de
crowdfunding y crowdlending inmobiliario en un único entorno. Su objetivo es ofrecer a los inversores la
posibilidad de descubrir, comparar e invertir proyectos desde una sola aplicación, con información
verificada, métricas comparables y una experiencia móvil optimizada. El proyecto se encuentra en fase de
desarrollo, impulsado por un equipo especializado en inversión y real estate. Únete a la lista de early
access y gana un mes de acceso anticipado a la app de forma gratuita.
Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.