El Banco de España alerta de un ligero repunte del riesgo de crédito en el sector inmobiliario
28/07/2025 - ⏱️ 2 min
En su más reciente informe semestral sobre la situación financiera de hogares y empresas, el Banco de España ha emitido una advertencia prudente dirigida a quienes han invertido en el sector inmobiliario con fines financieros: el riesgo de impago de créditos ha experimentado un incremento, especialmente en los sectores de construcción e inmobiliario, pese a que el nivel global permanece aún contenido.
Según los datos difundidos, la probabilidad de impago de la deuda bancaria de las empresas no financieras ha pasado del 2,14 % en el tercer trimestre de 2024 al 2,53 % en el primer trimestre de 2025, lo que equivale a un repunte de 39 puntos básicos. El aumento fue especialmente marcado en la construcción (+44 puntos) y en el inmobiliario (+96 puntos), lo que sitúa a estas actividades en una evolución crediticia más vulnerable que el promedio.
Condiciones crediticias: una alerta en construcción y real estate
El informe recalca que este deterioro no implica un colapso futuro, ya que el nivel de impago sigue 25 puntos básicos por debajo de la media nacional de 2022. Sin embargo, la aceleración de ese deterioro entre el último trimestre de 2024 y el primer semestre de 2025 —incluyendo un alza de 51 puntos básicos en las grandes empresas del sector inmobiliario y de construcción— ha despertado la atención del supervisor regulador.
Este ascenso se debe, según el Banco de España, a un aumento del riesgo asociado al volumen de créditos pendientes, sin que se haya modificado significativamente la estructura de deuda ni la composición de los prestatarios.
Un contexto macroprudencial favorable, pero vigilado
A nivel general, la posición financiera de las empresas y familias españolas continúa mostrando fortaleza histórica. Los niveles de endeudamiento permanecen contenidos: la deuda de empresas equivale al 63,5 % del PIB y la de los hogares al 43,7 %, siendo ambas cifras inferiores a las observadas incluso hace una década.
El Banco de España subraya que los principales riesgos para la estabilidad financiera provienen más de factores externos —como tensiones geopolíticas o posibles caídas repentinas en los mercados financieros— que de la calidad crediticia interna.
Financiación inmobiliaria: ¿riesgo emergente o ajuste cíclico?
Desde el tercer trimestre de 2024, el repunte en el riesgo de impago se ha concentrado en el sector inmobiliario y de la construcción. No obstante, las autoridades insisten en que el segmento más peligroso, el riesgo extremo (“cola”), no ha aumentado significativamente, ya que la proporción de créditos clasificados en la categoría de mayor riesgo se mantiene en niveles similares a los de 2022.
Este contexto sugiere que, por ahora, se trata de un ajuste moderado en la percepción del riesgo crediticio, más vinculado al impacto de tipos de interés aún elevados y a una ralentización de la demanda de vivienda, que a señales de un colapso generalizado del mercado.
Implicaciones para sectores inmobiliarios y los inversores internacionales
Para inversores que han apostado por la compra de viviendas con fines de inversión —ya sea alquiler, reforma o reventa—, el mensaje del Banco de España es claro: conviene revisar la calidad de la financiación subyacente. El riesgo de impago se ha encarecido, especialmente en proyectos vinculados al desarrollo y en compañías promovidas por grandes corporaciones del sector.
Este contexto está generando un enfoque más conservador por parte de las entidades financieras al evaluar nuevos créditos, con una prioridad creciente en prestatarios con mayor solvencia. A la vez, las entidades con mayor exposición al sector promotor podrían enfrentar restricciones más severas en su acceso al crédito a medio plazo.
Recomendaciones del regulador y entorno de política pública
Aunque el Banco de España no ofrece soluciones directas para el sector inmobiliario, diversas recomendaciones generales del informe incluyen:
- Mantener criterios prudentes de concesión de crédito, especialmente para proyectos vinculados a vivienda de carácter especulativo.
- Observación cercana de las condiciones financieras de las promotoras y del endeudamiento pendiente.
- Continuación de políticas de estabilización macroprudencial en un entorno donde los ingresos bancarios se podrían resentir por tipos de interés más bajos y un debilitamiento económico global potencial.
Conclusión: momento de prudencia tras el auge
Aunque el mercado inmobiliario español ha gozado de crecimiento durante los últimos trimestres, el reciente repunte del riesgo de impago sugiere que podría haber señales de ajuste en el horizonte. Para los inversores y actores institucionales en real estate, este es un momento para reevaluar las estructuras financieras y la calidad de los activos, sin perder de vista que el deterioro actual sigue siendo moderado pero significativo, sobre todo en el segmento de construcción. La prudencia y el análisis riguroso podrían marcar la diferencia entre una apuesta rentable y un riesgo no calculado.
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