Barcelona lidera el crecimiento logístico europeo en 2025: rentas al alza y vacancia mínima impulsan el interés inversor

25/07/2025 - ⏱️ 2 min

Por la Redacción de Realty Investor

El mercado logístico de Barcelona se ha consolidado en el primer semestre de 2025 como uno de los más dinámicos de Europa, tanto por el incremento de las rentas como por la caída de la tasa de disponibilidad a mínimos históricos. Según datos recogidos por Idealista News y CBRE (junio 2025), las rentas logísticas en la Ciudad Condal han crecido un 10,3 % en términos interanuales, muy por encima de la media nacional, mientras que la tasa de vacancia en las zonas prime del área metropolitana se sitúa por debajo del 2 %, la más baja de España y una de las menores del continente.

Este comportamiento sitúa a Barcelona en el radar de los grandes fondos europeos y globales especializados en logística, especialmente aquellos centrados en operaciones core+ y en activos de última milla. En un contexto en el que otras ciudades como París, Múnich o Milán presentan saturación o encarecimiento del suelo, la capital catalana se presenta como una alternativa competitiva por conectividad, escala y orientación exportadora.

Demanda sólida y oferta limitada

La demanda logística en Barcelona está siendo impulsada principalmente por operadores de e-commerce, cadenas de distribución alimentaria y empresas industriales que requieren infraestructura moderna, bien localizada y con certificaciones de sostenibilidad. Amazon, DSV, Carrefour, Alcampo y DHL figuran entre los grandes ocupantes de naves de última generación en el área de Barcelona, especialmente en polígonos como Zona Franca, Sant Esteve Sesrovires, Martorell y El Prat.

Sin embargo, el crecimiento de la demanda ha coincidido con una escasa disponibilidad de suelo urbanizable en la primera y segunda corona logística. Este desequilibrio está ejerciendo una presión significativa sobre las rentas, que en el área de Barcelona han superado por primera vez los 8 €/m²/mes en activos prime, según CBRE Logistics Market Update H1 2025. El ajuste de rentas ha sido especialmente acusado en el segmento de plataformas entre 5.000 y 15.000 m², donde la escasez de oferta funcional está llevando a renegociaciones con incrementos de dos dígitos.

Los promotores más activos —Panattoni, Logicor, Montepino, Merlin y Goodman— están impulsando desarrollos especulativos en localizaciones periféricas como Tarragona, Igualada, Valls o Vilafranca del Penedès, aunque con menores niveles de absorción inmediata. La falta de suelo logístico de calidad dentro del área metropolitana ha reavivado el debate sobre la necesidad de flexibilizar la normativa urbanística y activar reservas de suelo industrial paralizadas desde antes de la pandemia.

Sostenibilidad como estándar de mercado

Uno de los factores que más valoran los inversores institucionales en el sector logístico es el cumplimiento de criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza). En Barcelona, el 83 % de los nuevos desarrollos proyectados o en curso en 2025 cuenta con certificación BREEAM o LEED, y se estima que la mayoría incorpora soluciones de eficiencia energética, cubiertas fotovoltaicas, estaciones de recarga eléctrica y sistemas de reciclaje de aguas.

Estas características son cada vez más demandadas no solo por fondos especializados como Clarion Partners o Nuveen Real Estate, sino también por los propios ocupantes logísticos, que deben cumplir compromisos de sostenibilidad y reducción de emisiones ante sus clientes o inversores. En este sentido, el mercado barcelonés está evolucionando hacia un modelo más institucionalizado y sofisticado, con contratos de arrendamiento más largos, mayor transparencia en la gestión y menor rotación de activos.

Interés inversor y perspectivas a medio plazo

La escasa vacancia, las rentas en alza y la alta estabilidad de los ocupantes han convertido al mercado logístico de Barcelona en un destino prioritario para el capital institucional. En el primer semestre de 2025, se han registrado más de 850 millones de euros en operaciones logísticas en Cataluña, con un peso significativo en el entorno metropolitano de la capital, según datos de Savills y JLL.

Entre las operaciones destacadas figuran la adquisición por parte de Allianz Real Estate de una plataforma de 42.000 m² en Sant Boi de Llobregat, alquilada a largo plazo a una empresa de distribución farmacéutica, así como la compra por DWS de un parque logístico de última milla en Hospitalet de Llobregat por 74 millones de euros.

Los yields prime para activos logísticos en Barcelona se sitúan actualmente entre el 4,25 % y el 4,50 %, ligeramente por debajo de Madrid, pero con menor volatilidad percibida y menor exposición a desarrollos especulativos masivos. Esta estabilidad ha llevado a varios gestores de fondos a considerar la capital catalana como destino prioritario frente a mercados europeos tradicionales como Lyon o Amberes.

Un ecosistema logístico en transformación

Barcelona no solo destaca como mercado inmobiliario logístico maduro, sino como nodo estratégico en el sur de Europa. Su puerto, uno de los más activos del Mediterráneo, y su conexión intermodal con Francia y el eje del Ebro, refuerzan su papel como hub regional de distribución, fabricación y almacenaje.

En paralelo, las iniciativas públicas para mejorar la conectividad, como la ampliación de la terminal ferroviaria de Can Tunis y el desarrollo de Zonas de Actividades Logísticas (ZAL) adicionales, podrían ampliar la capacidad operativa y desbloquear nuevos proyectos. No obstante, estas iniciativas siguen enfrentando retrasos administrativos y oposición política, lo que obliga al sector privado a actuar con cautela y diversificar localizaciones.

En un contexto europeo marcado por la reconfiguración de cadenas de suministro, la necesidad de mayor resiliencia logística y la presión ESG, Barcelona se posiciona no solo como una plaza atractiva por rentabilidad, sino también por su potencial de transformación. Si se desbloquea el desarrollo de suelo industrial y se acelera la colaboración público-privada, la ciudad podría consolidarse como uno de los polos logísticos más competitivos del continente.

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