Blackstone y otros fondos internacionales aceleran la acumulación de vivienda urbana en España

01/08/2025 - ⏱️ 2min

La presencia de grandes fondos internacionales en el mercado de vivienda en alquiler en España sigue en aumento. Blackstone, el mayor gestor de activos alternativos del mundo, ha superado ya las 30.000 unidades residenciales en el país a través de sus filiales Testa, Fidere, Albirana y Torbel. El fondo estadounidense lidera así un proceso de acumulación patrimonial urbana que en los últimos cinco años se ha extendido a otros actores como Lone Star, Apollo, Brookfield o PGGM, reconfigurando la estructura del mercado del alquiler en grandes núcleos urbanos.

El fenómeno, identificado por diversos informes como una forma de “financiarización” del parque residencial, tiene implicaciones cada vez más profundas en términos económicos, sociales y políticos. Según datos del Banco de España, los fondos de inversión ya controlan más del 8,5 % del mercado del alquiler en ciudades como Madrid, y cerca del 7 % en Barcelona. Estas cifras duplican las de hace cinco años, y continúan creciendo mediante adquisiciones directas, compras de carteras y operaciones de Build to Rent (BTR).

La operación más reciente ha sido protagonizada por Blackstone, que a través de Testa Home ha cerrado en julio la compra de una cartera de 1.200 viviendas en Madrid, Valencia y Sevilla por 210 millones de euros. Los inmuebles, hasta ahora propiedad de una aseguradora nacional, estaban alquilados con rentas medias inferiores al precio de mercado. Según Cinco Días, el fondo prevé una actualización progresiva de contratos, en línea con el IPC, y un plan de mejora de eficiencia energética en los edificios adquiridos.

Estrategias de capitalización y consolidación

El modelo de negocio de estos fondos se basa en la gestión intensiva de carteras de viviendas en alquiler con contratos estables, baja rotación y márgenes operativos optimizados. A diferencia de los pequeños propietarios, los grandes tenedores disponen de economías de escala en mantenimiento, seguros, digitalización de procesos y selección de inquilinos, lo que incrementa su rentabilidad neta.

“Estamos viendo un cambio estructural: la vivienda en alquiler ya no es un mercado residual ni dominado por particulares. Está emergiendo como una clase de activo profesionalizada y con liquidez creciente”, afirma Elena Rivas, directora de análisis de JLL España. “Los fondos buscan flujos de caja estables y protección frente a la inflación, algo que este tipo de activos ofrece si se gestiona con visión a largo plazo”.

Una parte sustancial del crecimiento se está produciendo a través del segmento BTR. En 2024 y lo que va de 2025, más del 60 % de los nuevos proyectos residenciales para alquiler en Madrid y Málaga fueron promovidos o financiados por fondos internacionales. PGIM, Nuveen, Axa IM, Greystar y Patrizia AG son algunos de los actores más activos en esta modalidad.

Reacciones políticas y preocupación social

La expansión del capital institucional en el mercado residencial ha reavivado el debate sobre la función social de la vivienda y el riesgo de concentración patrimonial. En el Congreso de los Diputados, grupos como Sumar y Podemos han planteado límites a la tenencia de viviendas en alquiler por parte de grandes tenedores, así como la obligación de cesión de parte del parque a fines sociales. A nivel autonómico, Cataluña y la Comunidad Valenciana han empezado a imponer requisitos más estrictos para las adquisiciones por parte de fondos, incluyendo registros públicos y preavisos obligatorios.

Desde el sector, estas iniciativas son percibidas como amenazas a la seguridad jurídica. “El capital no es el enemigo. Lo que necesitamos son reglas claras y estables para atraer inversión profesional, sin caer en demonizaciones”, ha defendido este mes Javier Rodríguez-Heredia, responsable de Iberia en Azora, en una tribuna publicada en Expansión.

Sin embargo, el malestar ciudadano se extiende. En barrios como Tetuán (Madrid), el Raval (Barcelona) o Benicalap (Valencia), asociaciones vecinales han denunciado aumentos de alquiler superiores al 20 % en nuevas contrataciones por parte de filiales de fondos. La Asociación de Inquilinos de Madrid acusa a algunas entidades de “aplicar subidas generalizadas, desatender el mantenimiento y evitar renovaciones a precios asequibles”.

Perspectiva de mercado y desafíos futuros

El contexto económico favorece, por ahora, la continuidad del modelo. Con tipos de interés aún elevados, la compra de vivienda en propiedad sigue limitada para buena parte de la población joven, lo que mantiene una fuerte demanda en el mercado del alquiler. A su vez, la falta de oferta nueva por trabas urbanísticas y el lento avance del parque público actúan como catalizadores de rentabilidad para quienes ya controlan inmuebles disponibles.

No obstante, el sector se enfrenta a retos crecientes. La entrada en vigor de nuevas exigencias en materia ESG, la posible fiscalidad diferenciada para grandes propietarios y el riesgo reputacional vinculado a la presión social podrían erosionar parte del atractivo inversor a medio plazo.

La Comisión Europea, en un informe publicado este mismo mes, advierte que “los Estados miembros deben evitar una excesiva concentración de vivienda en manos de actores financieros, en especial cuando ello interfiere en el acceso a vivienda asequible para rentas medias y bajas”.

En este contexto, España se encuentra en una encrucijada. El capital internacional ha sido clave para dinamizar el mercado del alquiler en la última década, pero su protagonismo plantea nuevas preguntas sobre la equidad, la sostenibilidad y el modelo de ciudad que se quiere construir.

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Disclaimer: Este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación o consejo de inversión.