La CNMV consolida la seguridad jurídica de la tokenización inmobiliaria con la primera ERIR
01/09/2025 - ⏱️ 2 min
España se ha situado a la vanguardia europea en la regulación de activos tokenizados con la puesta en marcha de la primera Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR). La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) aprobó en noviembre de 2024 a Ursus-3 Capital, Agencia de Valores, como la primera entidad autorizada para operar bajo esta figura. Desde entonces, el organismo ha comenzado a inscribir emisiones de valores tokenizados en el registro oficial, reforzando así la trazabilidad, la validez jurídica y la protección de los inversores en un sector hasta ahora marcado por la incertidumbre normativa.
El marco ERIR es una de las piezas clave introducidas por la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión y su desarrollo reglamentario en 2023. Su objetivo es garantizar que las emisiones de valores tokenizados dispongan de un registro independiente y validado, que funcione como fuente oficial de derechos de propiedad y movimientos de los tokens. En la práctica, actúa como equivalente digital de los tradicionales registros de anotaciones en cuenta, aportando la misma seguridad jurídica en un entorno blockchain.
Para el sector inmobiliario, la medida supone un paso de enorme relevancia. Hasta ahora, promotoras y plataformas de inversión que exploraban la tokenización de activos se enfrentaban al dilema de operar en un vacío legal o bajo interpretaciones fragmentadas. Con la ERIR, las participaciones tokenizadas en proyectos residenciales, comerciales o logísticos cuentan con un respaldo normativo claro, lo que abre la puerta a atraer capital institucional y a dotar de confianza al inversor minorista.
La CNMV ha dejado claro que la existencia de una ERIR no exime a los emisores de cumplir con el resto de requisitos de la legislación financiera, como la obligación de folleto en caso de oferta pública o la sujeción a MiFID II en materia de comercialización. No obstante, la nueva figura añade una capa de transparencia y supervisión que fortalece la credibilidad del ecosistema. En los primeros meses de funcionamiento, ya se han registrado emisiones tokenizadas bajo este marco, lo que demuestra la rapidez con la que el mercado se ha adaptado a la novedad.
El movimiento sitúa a España en línea con las exigencias del reglamento europeo MiCA (Markets in Crypto-Assets) y con el Régimen Piloto de infraestructuras de mercado basadas en tecnología DLT. Ambos marcos buscan armonizar a escala europea la emisión y negociación de criptoactivos y valores digitales, pero España ha ido un paso más allá con la creación de un registro oficial específico. Este diferencial podría convertir al país en un hub regional para la tokenización de activos inmobiliarios, en un momento en el que fondos, bancos y family offices empiezan a explorar este tipo de operaciones.
El reto a partir de ahora será doble. Por un lado, asegurar que las ERIR mantengan un nivel técnico y organizativo capaz de garantizar la fiabilidad de los registros, dado que la confianza del mercado dependerá de ello. Por otro, acompañar la innovación con un marco de supervisión proporcional, que no frene el dinamismo del sector pero sí evite riesgos de fraude o de comercialización inadecuada a minoristas. La tokenización se presenta como una vía para democratizar el acceso al ladrillo y diversificar las fuentes de financiación, pero su consolidación solo será posible si se percibe como un entorno sólido y regulado.
La aprobación de la primera ERIR marca un antes y un después en el desarrollo del real estate digital en España. Para promotoras, plataformas tecnológicas y agentes financieros, supone la certeza de que sus proyectos cuentan con un respaldo jurídico equivalente al de los instrumentos tradicionales. Y para los inversores, especialmente los particulares, la garantía de que sus derechos sobre activos tokenizados quedan reflejados en un registro validado por la CNMV.
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Este artículo tiene únicamente fines informativos. No constituye ni debe interpretarse como recomendación, asesoramiento ni invitación a invertir en ningún producto financiero o inmobiliario. Realty Investor no realiza actividades de asesoramiento financiero ni de intermediación en operaciones de inversión.
