El déficit de vivienda en España se amplía: el Banco de España advierte que hacen falta 600.000 nuevas unidades

01/09/2025 - ⏱️ 2 min

La escasez de vivienda nueva se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella para el mercado inmobiliario español. Según estimaciones del Banco de España, el país necesitaría alrededor de 600.000 nuevas viviendas antes de finales de 2025 para equilibrar la oferta con la demanda, una cifra muy alejada de la capacidad actual del sector, que apenas construye unas 90.000 unidades anuales. Esta brecha estructural refleja el desajuste entre el dinamismo de la demanda y la insuficiente producción residencial, y sitúa al acceso a la vivienda en el centro del debate económico y social.

El diagnóstico del supervisor financiero español no es nuevo, pero sí se ha agudizado en los últimos años. Tras la crisis de 2008, el sector promotor redujo su actividad de forma drástica, con una caída del 80 % en el volumen de viviendas iniciadas. Aunque en la última década la actividad ha ido recuperándose, el nivel actual de construcción sigue muy por debajo de los picos previos a la burbuja. El resultado es que el parque de viviendas disponible no se ha ampliado al ritmo necesario para atender a la evolución demográfica y al crecimiento de la demanda, especialmente en áreas metropolitanas y zonas turísticas.

El déficit afecta de forma especialmente intensa a los grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona, donde el precio medio del metro cuadrado ha superado ya los niveles de 2007. La presión se traslada también a ciudades intermedias como Valencia, Málaga o Sevilla, que han visto dispararse la demanda por su atractivo cultural, económico y turístico. A esto se suma el interés de inversores internacionales, que en los últimos años han incrementado su participación en el mercado residencial español, contribuyendo a encarecer aún más la oferta en segmentos prime y en localizaciones estratégicas.

El mercado del alquiler tampoco escapa a esta dinámica. El Banco de España ha señalado que la falta de vivienda nueva repercute directamente en el encarecimiento de los arrendamientos, que en algunas capitales se sitúan ya en máximos históricos. En Madrid, por ejemplo, el alquiler medio por metro cuadrado ha crecido más de un 30 % en los últimos cinco años, mientras que en Barcelona la oferta disponible se ha reducido de forma significativa debido a la presión del alquiler turístico y a los límites regulatorios introducidos en los últimos años.

La construcción insuficiente no obedece únicamente a decisiones empresariales. Factores como la escasez de suelo finalista, la complejidad de los trámites urbanísticos y el aumento de los costes de materiales y mano de obra han ralentizado la capacidad de los promotores para lanzar proyectos de forma ágil. A ello se suma el endurecimiento de las condiciones financieras en un contexto de tipos de interés aún elevados, que ha limitado el acceso a crédito para pequeñas y medianas promotoras.

El Gobierno ha tratado de responder con programas de vivienda asequible y medidas para movilizar suelo público y activos procedentes de la Sareb, con el objetivo de ampliar el parque de alquiler social. Sin embargo, los avances son limitados: el plan de incorporar 40.000 viviendas de la Sareb al mercado del alquiler apenas cubriría una fracción de la necesidad estimada. Las comunidades autónomas y ayuntamientos, responsables en gran parte de la política urbanística, también han puesto en marcha iniciativas, pero la coordinación institucional sigue siendo un desafío.

Para los expertos, la falta de oferta estructural amenaza con cronificar la inaccesibilidad de la vivienda para las clases medias y bajas, generando un riesgo de exclusión social y tensiones económicas. El déficit de 600.000 viviendas señalado por el Banco de España es una advertencia clara de que, sin un cambio profundo en la política de suelo, en la financiación de proyectos y en la colaboración público-privada, el mercado seguirá atrapado en un círculo vicioso: precios altos, demanda insatisfecha y un sector promotor incapaz de responder a la escala requerida.

El inmobiliario español afronta así uno de los mayores retos de la próxima década. Resolver el déficit no será tarea sencilla, pero de ello dependerá no solo la estabilidad del mercado, sino también la cohesión social y el atractivo económico del país en el contexto europeo.

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Este artículo tiene únicamente fines informativos. No constituye ni debe interpretarse como recomendación, asesoramiento ni invitación a invertir en ningún producto financiero o inmobiliario. Realty Investor no realiza actividades de asesoramiento financiero ni de intermediación en operaciones de inversión.