España requiere 700.000 viviendas más mientras la oferta se hunde: un desequilibrio que tensiona al mercado inmobiliario
25/09/2025 - ⏱️ 2 min
El desequilibrio estructural entre demanda y oferta en el mercado inmobiliario español ha alcanzado este mes un nuevo nivel de tensión. El Banco de España ha actualizado sus estimaciones y ahora cifra en 700.000 viviendas faltantes el gap acumulado entre hogares creados y viviendas disponibles o terminadas. Esta revisión al alza pone de manifiesto que el desajuste no es coyuntural, sino profundamente estructural.
Paralelamente, los datos de portales inmobiliarios muestran que la oferta para la venta ha caído un 39 % desde los niveles máximos de 2019, lo que agrava aún más la presión sobre precios, accesibilidad y rentabilidades esperadas por promotores e inversores. En zonas como Madrid, Barcelona o Valencia, donde se concentra la mayor parte del crecimiento poblacional y la demanda internacional, el déficit se siente con especial virulencia. De hecho, el Banco de España advierte que hasta un 50 % del déficit estructural se localiza en esos mercados más dinámicos.
Este desfase tiene múltiples causas convergentes. En primer lugar, la velocidad de creación de nuevos hogares —por envejecimiento, migración o formación de unidades familiares más pequeñas— supera con mucho el ritmo de construcción de vivienda nueva. Según un análisis reciente de Caixabank, entre 2021 y 2024 España habría generado cerca de 970.000 nuevos hogares, frente a unos 454.000 visados de obra nueva, generando un desfase neto de 515.000 viviendas en tan solo cuatro años. A ese cálculo se suma otra variable: muchas de las viviendas terminadas no se destinan al mercado residencial habitual sino que acaban derivadas a usos turísticos o de temporada, lo cual resta aún más unidades al parque disponible.
En segundo lugar, persisten barreras estructurales en el lado de la oferta: escasez de suelo finalista, tramitaciones urbanísticas demoradas, falta de mano de obra especializada y elevados costes de construcción. Los promotores encuentran márgenes ajustados frente a unos precios de mercado que ya están asumiendo prima de riesgo y expectativas alcistas. En muchas localidades, los plazos para emitir licencias de obra superan el año, desacelerando proyectos incluso cuando existe demanda insatisfecha.
Este contexto de escasez incrementa la competencia entre compradores, alimenta subidas de precio y ejerce presión para que promotores consoliden posiciones de nicho más selectivas. En mercados tensionados, la “mejor oferta siguiente” ya no parte de niveles moderados, sino desde umbrales elevados, lo que reduce el margen para compradores con recursos medios.
Para el sector inmobiliario, este desequilibrio presenta una doble cara. En el corto plazo, los desarrollos nuevos pueden seguir captando revalorización adicional. Pero el margen de error es estrecho: si las condiciones macro cambian (tasas, inflación, regulación), la construcción con márgenes ajustados puede quedar atrapada. En proyectos que actualmente incorporan estimaciones optimistas de demanda, un desfase puede significar inviabilidad financiera.
Desde la óptica social, el déficit de 700.000 viviendas expresa un problema de acceso profundo: hogares que desearían comprar o alquilar se topan con un mercado retraído. Esa escasez estructural refuerza las tensiones políticas y sociales, presionando para que el Estado intervenga con planes públicos o mecanismos de incentivo. La propia autoridad supervisora advierte que esta escasez podría convertirse en un cuello de botella para el crecimiento económico si no se corrige con políticas de largo plazo.
Mirando hacia adelante, la magnitud del déficit exige no solo acelerar la promoción, sino reformar el ecosistema urbano: liberar suelo, simplificar regulaciones, movilizar vivienda vacía o infrautilizada, e incentivar la cooperación público-privada. Si el crecimiento de la oferta no mejora sustancialmente, la presión alcista sobre precios y alquileres podría mantenerse durante años, con efectos en la movilidad, desigualdad y sostenibilidad urbana.
Conclusión
En definitiva, el ajuste de cálculo del Banco de España revelando un déficit de 700.000 viviendas no es solo un dato alarmante: es una radiografía del grado de tensión alcanzado por el mercado. En ese escenario, el sector inmobiliario opera con márgenes estrechos y alto riesgo de error estructural.
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Disclaimer: Este artículo es puramente informativo y no debe interpretarse como recomendación ni consejo de inversión. Cualquier decisión debe basarse en análisis independiente y profesional.
