Demanda residencial se mantiene firme en España: el déficit de oferta presiona precios pese a la recuperación económica
15/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado residencial español ha cerrado el primer semestre de 2025 mostrando signos claros de recuperación y resiliencia frente a un contexto macroeconómico complejo. Según múltiples informes recientes, la demanda de vivienda se ha reactivado de manera sostenida, mientras que la oferta no logra ponerse al día, lo que genera desequilibrios que podrían tensar aún más el acceso a la vivienda en las principales áreas urbanas. Aquí se desglosan las tendencias, los riesgos y las oportunidades para los actores del sector inmobiliario.
Recuperación de la demanda: factores y magnitudes
El informe sectorial de CaixaBank Research confirma que durante los últimos doce meses hasta junio de 2025 se registraron cerca de 700.000 ventas de viviendas, un aumento del 19,7 % respecto al mismo periodo del año anterior.
Este dinamismo se atribuye a la mejora en las condiciones de financiación, un ligero repunte en el poder adquisitivo de los hogares y un contexto demográfico favorable, con crecimiento poblacional y flujos migratorios positivos.
El mercado de alquiler también ha experimentado presiones fuertes. Informes como el de Cushman & Wakefield señalan que la demanda de vivienda en alquiler supera claramente a la oferta, especialmente en segmentos como build-to-rent (BTR) y modelos flexibles de vivienda (Flex Living).
En paralelo, fuentes como Urbanitae apuntan a que esta escasez estructural se ha traducido en incrementos de precios en determinados mercados urbanos, impulsados por falta de suelo, lentitud en los procesos urbanísticos y elevada demanda tanto nacional como extranjera.
Oferta: recuperación insuficiente y cuellos de botella persistentes
Aunque hay señales de que la oferta está comenzando a moverse, no es suficiente para equilibrar el mercado. CaixaBank señala un +13 % interanual en las viviendas nuevas aprobadas (hasta mayo de 2025), pero advierte que estos niveles siguen por debajo de lo necesario para cubrir la renovación del parque y la creación de nuevos hogares.
El Banco de España ha alertado de un déficit acumulado de entre 400.000 y 450.000 viviendas entre 2022 y 2024, especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. Este déficit se agrava porque la producción nueva va por detrás del ritmo de formación de hogares y del crecimiento poblacional.
Además, en muchas zonas de alta demanda, el suelo urbanizable escaso, los tiempos de permisos y licencias, y las normativas locales siguen siendo obstáculos. El coste de materiales y la inflación de insumos reducen márgenes, especialmente en vivienda asequible de obra nueva.
Impacto en precios, rentas y accesibilidad
La consecuencia directa del desequilibrio se refleja en subidas de precios y rentas. Varias referencias recientes señalan aceleración en zonas urbanas de alta demanda. Según Urbanitae, la subida interanual en algunas áreas alcanzó niveles récord, encareciendo el acceso, especialmente para compradores primerizos.
En alquiler, las rentas crecen más rápido que los ingresos medios en grandes ciudades, lo que tensiona la accesibilidad para jóvenes y hogares de ingresos medios. El interés institucional en BTR, co-living y residencias estudiantiles sugiere expectativas de continuidad en las subidas y de oferta insuficiente .
Escenarios, riesgos y oportunidades
Riesgos principales. Si la oferta no se acelera de forma sustancial, la escalada de precios podría derivar en tensiones sociales y políticas (posibles regulaciones más duras del alquiler). Las promotoras pueden ver comprometida la rentabilidad de vivienda asequible si siguen elevados los costes de construcción, suelo, permisos y financiación. El endeudamiento de compradores con ingresos limitados aumenta la sensibilidad a futuros repuntes de tipos. Mercados secundarios podrían sufrir menos presión, pero quedarse atrás en innovación y producto.
Oportunidades. Los modelos de PRS/BTR y vivienda flexible tienen alta probabilidad de recibir más capital. Proyectos que optimicen tiempos de licencia, promuevan densificación o reconversión (oficinas a vivienda) pueden capturar buenas TIR si sortean barreras. Áreas periféricas bien conectadas pueden beneficiarse del “efecto periferia”. Políticas públicas que aceleren permisos, incentiven vivienda asequible y articulen financiación verde mejoran la rentabilidad social y la percepción del sector.
Perspectiva para la segunda mitad de 2025
Los informes actuales proyectan que los precios podrían seguir al alza en la segunda mitad de 2025, aunque con tasas más moderadas respecto a picos recientes, siempre que la inflación y los costes financieros permanezcan acotados.
La ralentización en el crecimiento de los tipos de interés por parte del BCE puede aliviar algo la presión financiera sobre compradores, pero no resolverá los desafíos estructurales de oferta, suelo y normativa. Promotores y administraciones con visión estratégica podrán diferenciarse con producto energéticamente eficiente y modelos de rentabilidad ajustados a la demanda local.
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Disclaimer: Este artículo se publica únicamente con fines informativos. No debe interpretarse en ningún caso como recomendación ni asesoramiento de inversión.
