Democratizar el real estate: la tokenización baja el umbral de entrada para pequeños inversores
15/08/2025 - ⏱️ 3 min
Tradicionalmente, la inversión inmobiliaria estaba reservada a individuos y fondos con capacidad de movilizar grandes capitales. Sin embargo, la irrupción de herramientas como el crowdfunding inmobiliario y, más recientemente, la tokenización basada en blockchain están democratizando el acceso al ladrillo, reduciendo significativamente los montos mínimos para participar.
De la financiación colectiva a la tokenización: una evolución consciente
El crowdfunding inmobiliario, regulado en España desde 2015, permitió por primera vez que cualquier persona pudiera cofinanciar proyectos de real estate con cantidades moderadas, incluso desde 100 €. Esto abrió la puerta a una mayor participación, especialmente por parte de pequeños inversores que antes no tenían acceso al sector.
La tokenización, que lleva la inversión un paso más allá, digitaliza los derechos económicos o patrimoniales sobre un activo inmobiliario mediante tokens registrados en blockchain. Esto no solo reduce costes operativos, sino que también permite acceder al real estate con tickets muy bajos y agilizar la liquidez gracias a mercados secundarios digitales.
Plataformas pioneras en España: Reental y OpenBrick
Reental, activa en España, EE. UU. y varios países latinoamericanos, ha situado la barrera de entrada a apenas 100 €, con procesos completamente digitales y liquidez mediante tokenización. Con más de 22 500 usuarios y casi 67 millones de euros en activos tokenizados hasta junio de 2025, su estrategia ha consolidado este modelo como accesible y robusto para pequeños inversores.
OpenBrick, por su parte, está diseñando emisiones tokenizadas avaladas por regulaciones como MiCA o MiFID, con el respaldo de CNMV (vía figura ERIR) y asociados como Grupo Lar y Renta 4 Banco. Su primera emisión prevista es de 6 millones de euros sobre una socimi de viviendas en Madrid, y su CEO, Carlos Matilla, apunta a totalizar 500 millones de euros en emisiones en los próximos tres años. Esto muestra su ambición de expandir la inversión inmobiliaria tokenizada a gran escala, también con foco en inversores minoristas.
¿Por qué esta transformación importa?
- Barreras cada vez menores: si antes se requerían decenas o cientos de miles de euros para entrar en una promoción inmobiliaria, ahora bastan decenas o cientos de euros.
- Liquidez en un entorno ilíquido: los tokens pueden negociarse en mercados secundarios digitales, aportando flexibilidad y rapidez difícil de conseguir en transacciones tradicionales.
- Inclusión financiera real: jóvenes, trabajadores con salarios medios o expatriados pueden diversificar su ahorro en real estate sin enormes garantías ni papeleo.
- Transparencia y automatización: el uso de blockchain y contratos inteligentes asegura trazabilidad, automatiza pagos de rentas o dividendos y reduce intermediarios.
Retos regulatorios y sostenibilidad del modelo
- Confianza institucional: la tokenización requiere una regulación robusta —como la ERIR en España o MiCA a nivel europeo— para asegurar los derechos de los inversores.
- Educación del inversor: los pequeños inversores deben comprender los riesgos, los mecanismos técnicos y la plataforma elegida, para evitar fraudes o malas decisiones.
- Ecosistemas secundarios todavía inmaduros: aunque existe demanda y algunas plataformas activas, aún no hay un mercado secundario regulado y líquido para tokens inmobiliarios.
- Integridad registral: la propiedad fraccionada debe tener respaldo legal sólido, incluyendo mecanismos de custodia, contabilización de derechos y registro en el Registro de la Propiedad cuando corresponda.
Mirada hacia el futuro
La tokenización inmobiliaria está en fase de verificación de concepto, pero el potencial es clarísimo: inversión accesible, transparente, líquida y global. Plataformas como Reental y OpenBrick lideran el cambio en España, proponiendo un nuevo paradigma donde el real estate ya no está reservado para rentistas o fondos, sino al alcance de todos.
Si los reguladores continúan promoviendo entornos seguros y si se consolidan infraestructuras secundarias, es plausible que en una década invertirá en real estate cualquier persona con conexión a internet y un móvil —sin necesidad de intermediarios ni elevados montos.
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Disclaimer: Esta información es meramente informativa y no debe interpretarse, en ningún caso, como una recomendación o asesoramiento de inversión.
