El desequilibrio inmobiliario español: más viviendas de lujo que alquileres asequibles

14/08/2025 - ⏱️ 2 min

En el mercado residencial español se ha consolidado una paradoja que refleja las tensiones estructurales de la vivienda en el país: actualmente se anuncian más casas en venta con un precio superior al millón de euros que alquileres por menos de 1.000 euros mensuales. Según datos recientes del portal Idealista, el stock de viviendas de lujo en venta asciende a 43.707 unidades, frente a las 31.370 viviendas disponibles en régimen de arrendamiento por debajo del umbral de los mil euros.

El fenómeno, que puede interpretarse como un indicador de polarización del mercado, no es nuevo, pero sí se ha intensificado durante los últimos trimestres. El dinamismo de la demanda internacional, la presión de compradores con alta capacidad adquisitiva y el atractivo turístico de determinadas regiones han impulsado un segmento premium que crece a un ritmo mucho más rápido que la oferta de vivienda asequible.

Baleares, líder indiscutible en densidad de lujo

Las Islas Baleares concentran un 23 % de todo el parque en venta con precios superiores al millón de euros. Mallorca, Ibiza y Menorca han registrado incrementos significativos en operaciones de alto valor, especialmente impulsadas por compradores extranjeros procedentes de Alemania, Reino Unido, Francia y países nórdicos. En paralelo, la oferta de alquiler por menos de 1.000 euros se reduce drásticamente, sobre todo en zonas de alta presión turística, donde la competencia por el suelo y la rentabilidad del alquiler vacacional dificultan el acceso a vivienda para residentes.

Zonas metropolitanas y litoral mediterráneo, los otros focos

El desequilibrio no se limita a territorios insulares. Málaga, Madrid, Alicante, Barcelona y Girona también figuran en las primeras posiciones del ranking de provincias con mayor porcentaje de vivienda de lujo. En estas áreas, la conjunción de inversión extranjera, reposicionamiento de activos y desarrollo de promociones orientadas a segmentos de renta alta ha provocado una subida sostenida de precios. En Madrid y Barcelona, además, la presión proviene tanto de compradores internacionales como de perfiles domésticos de alto poder adquisitivo, que buscan activos como refugio ante la volatilidad de otros mercados.

Factores estructurales y coyunturales

La escasez de alquileres asequibles responde a una combinación de factores: insuficiente construcción de vivienda pública, rigidez regulatoria, incentivos fiscales limitados para el alquiler a largo plazo y conversión de vivienda habitual a uso turístico. A ello se suma un contexto macroeconómico favorable, con crecimiento del PIB y de la inversión extranjera directa, que estimula la llegada de capital hacia el segmento residencial de alto valor.

En términos coyunturales, la reciente eliminación de los programas de Golden Visa en España podría moderar el flujo de compradores extracomunitarios en el futuro, aunque los expertos no prevén un impacto inmediato en las cifras de lujo. Por el contrario, la fortaleza de la demanda internacional y el posicionamiento de España como destino seguro en el sur de Europa podrían mantener el ritmo de operaciones.

Riesgos para la cohesión social y la movilidad residencial

Economistas y urbanistas advierten que este desajuste puede tener consecuencias sobre la cohesión social y la competitividad económica de las ciudades. Un mercado con abundancia de activos inaccesibles para la mayoría y escasez de opciones asequibles puede desalentar la llegada de talento, encarecer el coste de vida y generar desplazamientos de población hacia periferias con menor dotación de servicios.

El impacto se siente especialmente en trabajadores esenciales, jóvenes profesionales y familias con ingresos medios, que ven cómo el acceso a una vivienda digna en las zonas de mayor actividad económica se convierte en un desafío cada vez más complejo.

Tendencias futuras

A corto plazo, la escasez de oferta asequible podría agravarse si no se adoptan políticas de incentivo a la construcción y rehabilitación orientadas al alquiler. El impulso a proyectos de vivienda asequible, la flexibilización de licencias y la colaboración público-privada se perfilan como vías necesarias para equilibrar un mercado que, por ahora, se inclina hacia el lujo.

A medio y largo plazo, la evolución dependerá de cómo confluyan los factores macroeconómicos, la inversión extranjera, la regulación del alquiler y la capacidad del sector para innovar en modelos de acceso, como la vivienda modular o la tokenización inmobiliaria. España se enfrenta así al reto de combinar su atractivo como destino de inversión con el derecho de sus ciudadanos a una vivienda accesible, un equilibrio que determinará el perfil socioeconómico de sus ciudades en la próxima década.

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Disclaimer: Este contenido tiene únicamente fines informativos y no debe interpretarse, en ningún caso, como una recomendación o consejo de inversión.