España endurece su respuesta contra la okupación mientras Alemania extiende el freno de rentas: regulación en contraste en el real estate europeo
06/08/2025 - ⏱️ 2 min
Por la Redacción de Realty Investor
En una Europa donde la vivienda se reivindica como problema central, España y Alemania adoptan en paralelo estrategias regulatorias opuestas para preservar el acceso a la vivienda, cada una reflejo de retos nacionales distintos. Mientras Berlín prolonga hasta 2029 su política de contención de rentas, Madrid aprieta en la defensa de la propiedad privada con una reforma relámpago contra la okupación. Ambas medidas, aunque con diferentes intensidades, reconfiguran el tablero inmobiliario europeo.
🚧 Alemania: extensión del tope de alquiler en zonas tensionadas
El nuevo gobierno de coalición germano, conformado por CDU, CSU y SPD, acordó prorrogar hasta 2029 instrumentos de limitación a los precios de alquiler en zonas con alta presión habitacional. La medida incluye la prolongación del "Mietpreisbremse", que impide fijar rentas nuevas más de un 10 % por encima del índice local, así como el fortalecimiento de regulaciones sobre alquileres indexados y vivienda compartida.
De acuerdo con White & Case, el acuerdo prevé también incentivos para promover la construcción, una reforma legal para agilizar permisos —el conocido "Bauturbo"— y subvenciones a la vivienda cooperativa. No obstante, factores como el escaso dinamismo en construcción —en 2024 sólo se culminaron 251 900 viviendas, un 14,4 % menos que el año anterior— limitan el impacto positivo de estas políticas.
El resultado es una regulación dual: medidas de control que alivian la presión sobre los inquilinos, pero difícilmente restauran la oferta sin una reforma estructural más ambiciosa.
🇪🇸 España: respuesta frontal contra la ocupación ilegal
Por su parte, en España se ha adoptado una respuesta drástica al fenómeno de la okupación. La Ley Orgánica 1/2025, vigente desde abril, establece un proceso judicial acelerado para desalojar ocupantes ilegales en apenas 15 días, siempre que se demuestre la titularidad y se actúe con diligencia. Además, una resolución judicial en Cataluña autorizó a los propietarios a cortar servicios básicos (agua, luz, gas) a okupas sin riesgo de incurrir en coacciones.
Pese a estas reformas, los juzgados siguen saturados. El Consejo General del Poder Judicial registró 592 demandas por ocupaciones durante el primer trimestre de 2025, un 5,2 % más que en 2024, con Cataluña como epicentro. El resultado: los procesos siguen alargándose, con plazos para desalojo de hasta dos años en casos complejos, lo que ha impulsado el auge de firmas privadas de desalojo como Desokupa.
Así, España combina una normativa más agresiva con una justicia que todavía no ha alcanzado la agilidad pretendida, generando tensiones entre defensores de la propiedad y derechos habitacionales.
🧭 Dos modelos, un mismo problema
Aunque distintos en su naturaleza política y geográfica, ambos países comparten la urgencia de responder a tensiones estructurales en el acceso a la vivienda:
Alemania actúa sobre la regulación del mercado para proteger a inquilinos y evitar subidas de alquileres en zonas críticas, pero necesita paralelamente estimular la entrada de nueva oferta para que esas medidas no generen escasez.
España, por su lado, ha reaccionado con contundencia frente a un fenómeno tangible en algunas ciudades, aunque sin resolver las causas de fondo asociadas a la presión sobre la vivienda asequible, especialmente en grandes núcleos urbanos.
Ambos modelos ilustran un rumbo político claro: sostener la estabilidad urbana. Lo que falta por ver es si esas respuestas lograrán conjugar con reformas estructurales que permitan equilibrar oferta y demanda y regenerar confianza en el mercado residencial europeo.
Suscríbete a nuestra newsletter para recibir análisis avanzado y perspectivas exclusivas sobre regulación y tendencias en el sector inmobiliario europeo.
Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.
