España ante el riesgo de enfriar su motor inmobiliario: el debate sobre las nuevas políticas gubernamentales
13/08/2025 - ⏱️ 2 min
En pleno ciclo de expansión económica, el mercado inmobiliario español se encuentra en el centro de un debate político y empresarial. El Gobierno ha adoptado recientemente un conjunto de medidas que, aunque presentadas como respuesta a la crisis de acceso a la vivienda, han generado inquietud entre promotores, inversores y analistas del sector.
Entre las más significativas figuran la eliminación del visado de residencia por inversión —conocido como golden visa—, el endurecimiento de las limitaciones al alquiler en zonas tensionadas y un incremento de las exigencias regulatorias para grandes tenedores de vivienda. Según el Ejecutivo, estas iniciativas buscan moderar los precios y ampliar la oferta asequible; para buena parte del sector, podrían tener el efecto contrario.
Un contexto de demanda intensa
La vivienda en España se ha convertido en un activo cada vez más disputado. En el primer semestre de 2025 se formalizaron cerca de 360.000 compraventas, según el Consejo General del Notariado, la cifra más alta desde 2007. Este dinamismo se explica por una combinación de factores: creación de empleo, entrada neta de población inmigrante, tipos de interés en descenso y la percepción de la vivienda como refugio de valor.
En paralelo, el alquiler vive una presión sostenida: el portal Idealista estima que la oferta en las grandes capitales se ha reducido en torno a un 15 % en el último año, mientras que los precios han subido más del 8 % interanual en Madrid y Barcelona.
La supresión de la golden visa
En abril, el Gobierno suprimió el programa de golden visa, que otorgaba residencia a extranjeros que invirtieran más de 500.000 € en vivienda. Aunque su peso en el conjunto del mercado era limitado —el Colegio de Registradores calculaba que representaba en torno al 0,1 % de las transacciones anuales—, los inversores advierten de que la medida envía una señal negativa al capital internacional, especialmente en segmentos de lujo y en proyectos de rehabilitación de alto valor añadido.
Promotores especializados en este nicho, como los presentes en la Costa del Sol o en zonas prime de Madrid y Barcelona, temen una contracción de la demanda exterior que afecte a la viabilidad de futuros desarrollos.
Controles de alquiler y oferta
Otra de las piezas clave de la política gubernamental es la ampliación del control de rentas a más municipios, siguiendo el modelo iniciado en Cataluña. La medida fija topes de precio en áreas designadas como “zonas tensionadas” y obliga a grandes propietarios a mantener contratos dentro de esos límites.
Críticos de la norma, como la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), sostienen que la experiencia internacional —incluida la de Berlín, donde un control de rentas fue anulado por el Tribunal Constitucional alemán— demuestra que este tipo de restricciones puede reducir la oferta y desplazar inversión hacia otros mercados menos regulados.
El papel del inversor institucional
En los últimos años, fondos internacionales han incrementado su exposición al mercado español, tanto en residencial como en activos alternativos como residencias de estudiantes o centros logísticos. Según datos de BNP Paribas Real Estate, en 2024 el capital extranjero representó más del 65 % de la inversión inmobiliaria comercial en España.
Los actores institucionales advierten que la incertidumbre regulatoria podría ralentizar su actividad o redirigir capital hacia países con entornos más estables, afectando no solo a los precios, sino también a la creación de empleo en el sector.
Un dilema de política económica
El dilema para España es cómo equilibrar la protección del acceso a la vivienda con la necesidad de mantener un mercado dinámico que aporte inversión, empleo y modernización del parque inmobiliario. Las medidas adoptadas se producen en un contexto de crecimiento económico sólido —España lidera el avance entre las economías avanzadas—, pero también de tensiones sociales derivadas del encarecimiento de la vivienda.
Mientras el Gobierno defiende que sus políticas son necesarias para garantizar el derecho a un hogar digno, el sector reclama un marco estable y previsible que incentive la construcción y rehabilitación de vivienda, así como la entrada de capital.
El desenlace dependerá de la capacidad de ambas partes para encontrar un terreno común que combine incentivos a la oferta, seguridad jurídica y medidas efectivas de acceso, evitando que el remedio termine enfriando uno de los motores de la economía.
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Disclaimer: Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye en ningún caso una recomendación o asesoramiento de inversión.
