El modelo de las estancias indefinidas: la nueva frontera del real estate hotelero en España
28/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
El sector hotelero español atraviesa una transformación silenciosa pero profunda. Tras una década marcada por la recuperación pospandemia y la consolidación del turismo internacional, surge un nuevo formato que cuestiona el modelo tradicional de ocupación rotatoria: las estancias indefinidas. Un concepto que mezcla alojamiento, vivienda temporal y flexibilidad laboral, y que está comenzando a redefinir la rentabilidad de los activos hoteleros en España.
Según publicó Infobae España el 17 de octubre de 2025, varios empresarios del sector han empezado a adaptar sus establecimientos a este formato de larga estancia. Uno de ellos reconoce que “a partir de los 14 días ya no se gana dinero con el modelo hotelero tradicional”, una afirmación que resume la tensión actual entre ocupación, costes y márgenes. La rentabilidad de muchos hoteles urbanos, especialmente en destinos con alta rotación, se ha visto presionada por el encarecimiento energético, los costes laborales y la competencia de las plataformas de alquiler turístico.
Del turista al residente temporal
Los cambios en el comportamiento de los viajeros han sido determinantes. La consolidación del teletrabajo, el auge de los nómadas digitales y la preferencia por estancias más largas han difuminado la línea que separa el turismo del uso residencial. Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga registran una demanda creciente de alojamientos flexibles, con servicios de vivienda y trabajo integrados.
Según datos de STR y CBRE Hotels, la estancia media en hoteles urbanos españoles supera ya las 3,2 noches, su nivel más alto en más de una década. Paralelamente, el segmento de apartahoteles y serviced apartments —viviendas turísticas con gestión hotelera— ha crecido un 9 % en 2024 y mantiene un ritmo similar en 2025, impulsado por el turismo de negocios y las estancias de media duración.
Este nuevo perfil de cliente busca estabilidad, conectividad y servicios domésticos completos. La respuesta del mercado ha sido la creación de productos híbridos: edificios que combinan apartamentos con cocinas equipadas, zonas comunes de trabajo y servicios de limpieza o restauración bajo un contrato flexible. En el fondo, se trata de un reajuste estructural del modelo hotelero, más parecido a una residencia gestionada que a un hotel convencional.
España, epicentro de la inversión hotelera europea
El atractivo del país para los inversores internacionales sigue siendo notable. Según el informe Spain Hotel Investment Report 2025 de CBRE, el volumen de inversión hotelera en España alcanzó los 3.200 millones de euros en 2024, un 16 % más que el año anterior. Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares concentran más del 70 % de las operaciones, pero el capital empieza a diversificarse hacia nuevos destinos como Valencia, Bilbao o Canarias.
El interés se explica por la solidez del turismo español, que en 2024 recibió más de 85 millones de visitantes internacionales, según el INE, y por la diversificación de la oferta. Los fondos especializados en hospitality comienzan a priorizar proyectos con un componente residencial flexible o de extended stay, menos sensibles a la estacionalidad y con ingresos más predecibles.
Rentabilidad y sostenibilidad: una ecuación renovada
El modelo de estancias prolongadas presenta ventajas operativas claras: reduce los costes de limpieza y cambio de huéspedes, estabiliza los ingresos mensuales y permite una mejor planificación del personal. Además, encaja con la estrategia de sostenibilidad del sector, al optimizar recursos y disminuir la rotación intensiva.
Las principales consultoras coinciden en que la rentabilidad media bruta de los activos hoteleros en España se sitúa entre el 6 % y el 7 %, aunque el segmento extended stay —por su menor volatilidad— tiende a ofrecer retornos más estables a medio plazo. Savills Hotels señala que este formato, aún incipiente en el país, representa cerca del 10 % del inventario total y será uno de los motores de crecimiento del sector en los próximos años.
Oportunidades para el inversor digital
El auge de este tipo de proyectos no solo atrae a grandes fondos y operadores institucionales, sino también a inversores particulares que, gracias a la digitalización, pueden participar en su financiación mediante crowdfunding o crowdlending inmobiliario. Estas plataformas, supervisadas por la CNMV, permiten invertir en activos turísticos o residenciales desde importes reducidos, con información estandarizada sobre el promotor, las condiciones financieras y el rendimiento esperado.
El atractivo de este modelo radica en su transparencia y en la posibilidad de diversificar entre distintos tipos de activos: desde hoteles urbanos reconvertidos hasta proyectos mixtos que combinan vivienda y alojamiento temporal. Para el inversor, esto supone acceder a una parte del sector hotelero que hasta hace poco estaba reservada a instituciones.
La frontera entre vivienda y turismo se diluye
España, que tradicionalmente ha liderado el turismo europeo, se está convirtiendo también en un laboratorio de innovación inmobiliaria. Las estancias indefinidas son una respuesta natural a los nuevos estilos de vida y a la búsqueda de flexibilidad en un mercado cada vez más competitivo. Este cambio reconfigura la forma en que se concibe y se financia el espacio urbano: edificios más adaptables, contratos más flexibles y una rentabilidad más diversificada.
La tendencia apunta a un futuro donde los inversores buscarán proyectos que combinen rentabilidad sostenida, eficiencia y valor de uso real. En ese contexto, la información clara, la comparabilidad entre oportunidades y la digitalización serán las herramientas clave para entender y participar en la nueva economía del alojamiento.
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.