Europa redefine la vivienda asequible: las ciudades reclaman más poder y financiación estable para afrontar la crisis habitacional
20/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo es únicamente informativo y no debe interpretarse, en ningún caso, como recomendación o consejo de inversión.
La falta de vivienda asequible se ha convertido en una prioridad política para la Unión Europea. En los últimos días, la red Eurocities —que agrupa a más de 200 grandes municipios del continente— ha instado a la Comisión Europea a actualizar el marco de los Servicios de Interés Económico General (SGEI) aplicables al sector residencial, con el fin de dotar a las ciudades de mayor autonomía y recursos financieros estables. En palabras de la organización, “las ciudades europeas no podrán funcionar si no ofrecemos vivienda asequible a los residentes” (Eurocities.eu, 14/10/2025).
El debate se enmarca en la revisión del régimen de ayudas públicas de la Unión Europea, que actualmente limita el margen de acción de los gobiernos locales para promover vivienda asequible bajo fórmulas mixtas de financiación público-privada. La intención de Bruselas es clarificar qué proyectos pueden considerarse SGEI y, por tanto, quedar exentos de ciertas restricciones sobre competencia y ayudas de Estado. Este paso permitiría a los municipios europeos impulsar desarrollos de alquiler social o “build-to-rent asequible” con mayor seguridad jurídica.
El contexto lo exige. Según Eurostat, los precios de la vivienda en la UE subieron un 2,6 % interanual en el segundo trimestre de 2025, y los alquileres un 3,1 %, prolongando una escalada que ya supera el crecimiento medio de los salarios. En ciudades como París, Múnich o Ámsterdam, los precios superan en más del 40 % los niveles previos a la pandemia, mientras que en España la presión se concentra en Madrid, Barcelona y Málaga, donde la demanda estructural sigue superando con creces la oferta.
El modelo que reclama Eurocities busca un equilibrio entre rentabilidad privada e impacto social. En varios países europeos —especialmente Alemania, Francia y España— ya se están ensayando fórmulas de colaboración público-privada en las que promotores y fondos institucionales financian proyectos de alquiler asequible a cambio de estabilidad regulatoria y concesiones de larga duración.
Uno de los ejemplos más relevantes es el Plan Vive Madrid, impulsado por la Comunidad de Madrid bajo un modelo de concesión a 50 años. A septiembre de 2025, el programa cuenta con 8.000 viviendas en ejecución o adjudicación, dentro de un total previsto de 13.000 unidades, y atrae a grandes operadores internacionales interesados en la vivienda de alquiler asequible. Este tipo de proyectos ilustran cómo la colaboración institucional puede convertirse en una herramienta eficaz para canalizar inversión privada hacia un fin público.
Los grandes fondos de inversión inmobiliaria —como AXA IM, Patrizia AG o CBRE Investment Management— han manifestado su disposición a participar en este tipo de iniciativas, siempre que exista visibilidad regulatoria y un marco fiscal estable. Para estos actores, la vivienda asequible representa una clase de activo defensiva, con rentabilidades moderadas pero predecibles, que gana atractivo en un entorno de tipos de interés elevados y volatilidad en oficinas y retail.
El interés institucional coincide con un cambio de narrativa: la vivienda deja de percibirse únicamente como un producto financiero y se consolida como infraestructura social esencial. Este nuevo paradigma obliga a repensar el papel del capital privado, los incentivos públicos y la tecnología en la gestión del parque residencial.
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Europa avanza hacia una década en la que la vivienda asequible será el eje de cohesión urbana. Si Bruselas concede a las ciudades mayor capacidad de acción y canaliza inversión privada bajo marcos claros, el continente podría sentar las bases de un nuevo pacto social en torno a la vivienda: uno en el que el beneficio económico y el bienestar ciudadano dejen de ser objetivos contrapuestos.
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.