Los fondos europeos reconfiguran su exposición: desinversiones en Berlín y París reorientan el capital hacia España e Italia

08/10/2025 - ⏱ 2 min

Los grandes inversores europeos están ajustando sus carteras inmobiliarias. En los últimos meses, fondos institucionales como Union Investment, Allianz Real Estate o AXA IM Alts han comenzado a reducir exposición en los mercados del norte de Europa, especialmente en Berlín y París, para reforzar posiciones en España e Italia. La tendencia refleja una rotación estratégica hacia geografías con rendimientos más atractivos y potencial de crecimiento superior tras un periodo de compresión de rentabilidades en los mercados centrales.

Una de las operaciones más recientes fue la venta del hotel Park Plaza Wallstreet Berlin Mitte por 36 millones de euros, anunciada por Union Investment el 1 de octubre de 2025. Días antes, la gestora había cerrado la venta del complejo Paris Trocadéro a Blackstone por más de 700 millones de euros, en una de las mayores transacciones del año en la capital francesa. Ambos movimientos apuntan a la misma dirección: liberar capital de activos maduros en mercados saturados para reposicionarse en el sur de Europa.

Según el último informe de CBRE Europe, España e Italia concentran ya más del 30 % del volumen de inversión institucional en Europa en lo que va de 2025, frente al 22 % registrado un año antes. El cambio viene impulsado por tres factores: la brecha de rentabilidad —con prime yields aún en torno al 4,6 %-4,8 % en Madrid y Milán frente al 4,0 % de Berlín—, la fortaleza del turismo y del consumo interno y la recuperación del segmento residencial en alquiler (build-to-rent).

En el caso de España, la inversión inmobiliaria directa superó los 8.200 millones de euros en el primer semestre, un aumento del 44 % interanual, según Colliers. Madrid y Barcelona se consolidan entre las cinco ciudades europeas más atractivas para nuevos proyectos, y los fondos internacionales comienzan a mirar también hacia Málaga, Valencia y Bilbao, donde el crecimiento demográfico y la digitalización están generando nuevos polos de actividad. En Italia, los datos de Cushman & Wakefield muestran un incremento del 45 % interanual en el segundo trimestre, con fuerte impulso de los segmentos hotelero y logístico.

Para los grandes gestores de activos, la decisión es eminentemente táctica: reposicionar carteras hacia activos con margen de revalorización en entornos donde la financiación vuelve a fluir y la competencia es menor. El mercado alemán, lastrado por la debilidad de su economía (–0,1 % de PIB en el segundo trimestre), muestra señales de madurez en precios y compresión de yields, lo que limita el atractivo relativo. París, por su parte, continúa enfrentando una sobreoferta en oficinas y ajustes de rentas en zonas secundarias.

El capital institucional no abandona Europa, pero cambia de latitud. España e Italia se benefician de una narrativa doble: renta estable y crecimiento potencial, con infraestructuras consolidadas y una regulación europea más predecible. Este giro también alimenta la llegada de nuevos vehículos de inversión especializados en vivienda asequible, logística urbana y turismo sostenible, segmentos que están atrayendo interés tanto de fondos tradicionales como de plataformas de inversión digital.

En paralelo, el auge de la inversión inmobiliaria digital —basada en crowdfunding, crowdlending y tokenización— amplía las vías de acceso al mercado para inversores minoristas. El principio que guía a los grandes fondos —diversificar, comparar y buscar eficiencia— está replicándose a menor escala gracias a aplicaciones que integran múltiples emisores en un solo entorno digital.

Una de ellas es Realty Investor, una app que centraliza el crowdfunding y el crowdlending inmobiliario en un solo lugar. La plataforma permite descubrir, invertir y gestionar desde una única aplicación, con un solo registro (KYC), test de riesgos, comparador estandarizado de oportunidades y una cartera unificada (una cuenta, una cartera, múltiples emisores). Su enfoque en la transparencia, neutralidad e independencia busca ofrecer a los usuarios una visión homogénea y accesible del mercado europeo de inversión inmobiliaria digital, facilitando el seguimiento y la gestión desde el móvil.

En un escenario donde el capital institucional redefine su mapa y la oferta física se reequilibra, el acceso inteligente a la información se convierte en la ventaja competitiva clave. Desde los fondos soberanos hasta el inversor retail, la tendencia es clara: entender los flujos, comparar oportunidades y aprovechar la digitalización para invertir con criterio.

Si algo demuestra la rotación del capital europeo es que el mercado inmobiliario —tradicionalmente rígido— está aprendiendo a moverse con la velocidad del dato.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.