Fondos internacionales intensifican adquisiciones en el segmento “living” español ante oportunidades crecientes

12/09/2025 - ⏱️ 2 min

En los últimos meses, el mercado inmobiliario español ha captado la atención de fondos extranjeros e instituciones financieras que incrementan sus apuestas en segmentos residenciales alternativos como Build-to-Rent, residencias de estudiantes, y alojamiento flexible (‘flex living’). Aunque muchas de estas operaciones no se han anunciado justo en los dos últimos días, representan tendencias que están activas, con consecuencias inmediatas para promotores, inversores y reguladores.

Operaciones recientes que ejemplifican la tendencia

Uno de los ejemplos más ilustrativos es la adquisición por parte de Ardian y Rockfield de un activo de alojamiento para estudiantes en Barcelona, del tipo Purpose-Built Student Accommodation (PBSA). Se trata del inmueble Cristóbal de Moura, con 347 camas ya ocupadas, junto con un edificio de oficinas de aproximadamente 3.600 m². El activo fue vendido por Henderson Park y Hines. Tiene calificaciones altas en estándares ESG: certificación LEED Platinum y WiredScore.

Otro caso relevante es la joint venture entre JP Morgan Asset Management y Grupo Lar, que ha lanzado una inversión de ≈ €600 millones para desarrollar espacios de alojamiento flexible (“flex living”) en España.

También destaca que, según el Spain Living Investor Survey 2025 de Cushman & Wakefield, el segmento “living” (que incluye Build-to-Rent, residencias de estudiantes, senior living, etc.) atrajo €2.7 mil millones en inversión durante 2024, lo que representó alrededor de un 30 % del total de inversión inmobiliaria en España.

Contexto y motivaciones detrás de estas operaciones

Oferta limitada: Hay una escasez estructural de vivienda de alquiler de calidad, especialmente en ubicaciones urbanas con alta demanda, lo cual obliga a los inversores a buscar retornos estables en clases de activos menos saturadas.

Demanda institucional creciente: Fondos internacionales y gestores de activos tienen interés creciente en modelos de negocio de ingresos recurrentes (alquiler, estancias) frente al de revalorización pura, debido al entorno de tipos de interés, riesgos macroeconómicos y volatilidad. Las inversiones en flex living, senior living y residencias universitarias son percibidas como más defensivas.

ESG y sostenibilidad: Activos con estándares LEED, WiredScore, eficiencia energética, conectividad y amenities para usuarios tienden a lograr mayor ocupación y una prima de valoración. En las operaciones citadas (Cristóbal de Moura, por ejemplo), esos criterios han sido decisivos.

Políticas públicas con impacto indirecto: Regulaciones de vivienda, normas de eficiencia energética, incentivos fiscales para alquiler asequible o vivienda social y mejoras en licencias urbanísticas están impulsando la atractividad de estos activos para fondos que buscan estabilidad a largo plazo.

Retos, riesgos y lo que puede venir

Rentabilidad vs. costes crecientes: Materiales, construcción, requisitos ambientales y energía presionan los márgenes. Las underwritings deben incorporar estos costes para mantener la tesis de inversión.

Competencia por suelo: En ciudades principales y coronas metropolitanas, el suelo bien comunicado se encarece y limita la escala de proyectos. La obtención de licencias puede demorar e introducir sobrecostes.

Regulación del alquiler y vivienda asequible: Debates sobre topes de rentas u obligaciones de vivienda asequible pueden afectar la viabilidad financiera si no se anticipan en los planes.

Financiación: Aunque hay liquidez, el coste de la deuda sigue sensible a riesgo país, inflación y política monetaria europea. La disponibilidad de crédito en condiciones razonables será clave para la expansión del modelo.

Implicaciones estratégicas para inversores y promotores

Estas operaciones confirman que el “living” en España es ya un segmento maduro que exige especialización operativa: desarrolladores con capacidad de operar residencias (BTR, estudiantes, seniors, flex) y gestores capaces de optimizar ocupación, yield-on-cost y estándares ESG. Los grandes fondos pagan primas por activos ya operativos, con ocupaciones sólidas, ubicaciones estratégicas y certificaciones, lo que eleva los precios de adquisición y las rentas objetivo para sostener retornos.

Conclusión

Aunque hoy no se haya anunciado una megatransacción, el volumen reciente en PBSA y flex living, la entrada de joint ventures entre fondos globales y desarrolladores locales, y el interés institucional apuntan a una fase de consolidación del real estate “living” en España: más ingresos recurrentes, mayor calidad, estándares sostenibles y gestión profesionalizada.

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Disclaimer: La información contenida en este artículo es meramente informativa y no constituye consejo de inversión.