Hipotecas en máximos de 14 años: el nuevo termómetro del mercado inmobiliario español
01/09/2025 - ⏱️ 2 min
La firma de hipotecas en España ha alcanzado en 2025 un nivel no visto desde 2011, reflejo de la tensión estructural en el acceso a la vivienda y del cambio de ciclo en el mercado financiero europeo. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y publicados por El País el 27 de agosto, en el primer semestre se formalizaron 243.257 hipotecas, lo que supone un 25 % más que en el mismo periodo de 2024 y el mayor registro en catorce años.
El dato confirma una paradoja que atraviesa al sector inmobiliario: la demanda de vivienda financiada no se enfría pese al encarecimiento de los precios y a la evidente presión que sufren los hogares para afrontar los costes. Al contrario, la bajada progresiva del euríbor desde máximos de 2023 y la necesidad de acceder a vivienda en un contexto de oferta limitada han empujado a las familias y a los inversores a asegurar financiación hipotecaria a ritmos sin precedentes.
En junio, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en el 2,99 %, un nivel que, aunque más elevado que durante los años de tipos ultrabajos, supone un alivio respecto a los picos registrados en 2023 y principios de 2024. Este descenso ha favorecido la consolidación de una tendencia clara: el 72 % de los nuevos préstamos se han firmado a tipo fijo, lo que refleja la preferencia del comprador por blindarse frente a la incertidumbre de los mercados y posibles repuntes de la inflación.
El auge hipotecario se interpreta en paralelo a un fenómeno de fondo: la escasez estructural de vivienda en las principales áreas metropolitanas, donde la construcción no logra cubrir la demanda. El Banco de España ha advertido de que, para equilibrar el mercado, sería necesario construir unas 600.000 viviendas hasta finales de 2025, mientras que la producción anual apenas alcanza las 90.000 unidades. Este déficit ha disparado tanto los precios de compraventa como los del alquiler, obligando a un número creciente de hogares a asumir compromisos financieros de largo plazo.
El mercado residencial, especialmente en Madrid, Barcelona y las capitales de costa mediterránea, se encuentra en una fase de tensión creciente. Los expertos señalan que el aumento en la formalización de hipotecas no responde únicamente a compradores finales, sino también a inversores que ven en el ladrillo una protección frente a la volatilidad bursátil y la pérdida de poder adquisitivo derivada de la inflación. En un contexto europeo marcado por la ralentización económica y el debate sobre la política monetaria del Banco Central Europeo, España se ha convertido en uno de los pocos países donde el crédito hipotecario crece con fuerza, a contracorriente de lo que ocurre en Francia o Alemania.
Este dinamismo plantea interrogantes a medio plazo. Por un lado, impulsa la actividad de promotoras, bancos y fondos especializados en deuda inmobiliaria. Por otro, aumenta la exposición de las familias a un endeudamiento prolongado en un entorno incierto. En el sector financiero, la fuerte competencia por captar clientes ha llevado a entidades como CaixaBank, Santander y BBVA a ajustar márgenes en productos hipotecarios, trasladando la presión al conjunto del sistema. El alza en la firma de préstamos también ha coincidido con una subida en la morosidad temprana en determinados segmentos de riesgo, aunque todavía en niveles manejables.
El impacto en el sector inmobiliario es directo: promotores y constructores detectan una base sólida de compradores con financiación, lo que justifica el lanzamiento de nuevas promociones. Aun así, el riesgo de sobreendeudamiento y la falta de oferta suficiente pueden intensificar los desequilibrios del mercado, generando mayor presión sobre los precios y acentuando la brecha social en el acceso a la vivienda.
La cuestión clave es si esta escalada hipotecaria anticipa un ciclo expansivo en el sector o si, por el contrario, se trata de un último esfuerzo de las familias por fijar condiciones antes de un posible nuevo repunte en los tipos de interés. Lo cierto es que el mercado se encuentra en un momento de máxima sensibilidad: cualquier cambio en la política monetaria del BCE o en las expectativas de inflación puede alterar la confianza de los hogares y con ello la trayectoria de la vivienda en España.
El récord en la firma de hipotecas es, en definitiva, un termómetro fiable de la fortaleza del sector, pero también una advertencia sobre los desequilibrios acumulados. Para las instituciones, los reguladores y los agentes privados, la prioridad pasa por generar un marco estable que incentive la construcción de nueva vivienda y evite que la financiación hipotecaria se convierta en un motor de vulnerabilidad económica.
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Este artículo tiene únicamente fines informativos. No constituye ni debe interpretarse como recomendación, asesoramiento ni invitación a invertir en ningún producto financiero o inmobiliario. Realty Investor no realiza actividades de asesoramiento financiero ni de intermediación en operaciones de inversión.
