El ‘living’ y el ‘coliving’ recuperan tracción en España: los fondos internacionales reactivan su interés por el residencial flexible
14/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito exclusivamente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento de inversión.
El segmento del residencial alternativo vuelve a ganar protagonismo en el mercado inmobiliario español. Tras dos años de moderación por el encarecimiento de la financiación, los grandes fondos internacionales han retomado su apuesta por el living, un paraguas que incluye fórmulas como el coliving, el student housing o el senior living. Según JLL, la inversión en este tipo de activos se duplicó durante el primer semestre de 2025, superando los 1.100 millones de euros, y representó ya el 16 % del total de la inversión inmobiliaria en España.
Los operadores apuntan a un cambio estructural en la forma de vivir, especialmente entre los jóvenes profesionales y los expatriados. En ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, la falta de vivienda asequible y la creciente movilidad laboral están impulsando formatos más flexibles que combinan alojamiento, servicios y comunidad. “El living se ha convertido en la gran oportunidad del real estate europeo por su resiliencia y rentabilidad estable”, señalaba recientemente un informe de Savills Aguirre Newman.
Un mercado que madura con rapidez
El coliving —alojamientos compartidos con espacios y servicios comunes— es el formato que más tracción está ganando. De acuerdo con un reportaje de El País (marzo de 2025), España ha pasado de tener apenas 2.000 camas de coliving en 2022 a más de 10.000 en 2024, con alrededor de 6.000 ubicadas en la Comunidad de Madrid. Las rentabilidades prime de estos activos rondan el 5,25 %, frente al 3,75 % de la vivienda tradicional, según datos de CBRE.
Los fondos especializados —entre ellos Greystar, Catella, Micampus Living y Urban Campus— han reactivado sus planes de expansión en la península. En Madrid, se concentran nuevos proyectos en Arganzuela, Tetuán y Chamberí, mientras que en Barcelona los barrios de Poblenou y Sant Martí se están convirtiendo en polos del living vinculado al sector tecnológico. Málaga y Valencia emergen como destinos secundarios con atractivo creciente, impulsadas por su dinamismo económico y su proyección internacional.
El perfil de usuario también se ha diversificado. Según datos corporativos de Urban Campus, más de la mitad de los residentes en sus complejos son extranjeros, principalmente europeos y latinoamericanos. Esto refuerza la estabilidad de la ocupación y reduce la exposición al ciclo local del alquiler.
Factores macro: presión del alquiler y nuevos estilos de vida
El repunte del living se produce en un contexto de fuerte tensión en el alquiler. En septiembre de 2025, los precios medios alcanzaron los 22,7 €/m² en Madrid y los 24 €/m² en Barcelona, según Idealista, máximos históricos que han desplazado la demanda hacia alternativas más asequibles. Para una parte creciente de la población urbana, el coliving ofrece flexibilidad, comunidad y un coste total inferior al de un piso convencional en el centro.
A nivel macroeconómico, España se ha consolidado como uno de los destinos preferidos por el capital institucional europeo en residencial en alquiler. Según CBRE, el país concentra ya el 12 % del total de la inversión build to rent del continente. La combinación de rentabilidades atractivas y estabilidad política lo ha convertido en un mercado de referencia frente a otros entornos más regulados, como Alemania o los Países Bajos.
Retos regulatorios y sostenibilidad como nueva frontera
El crecimiento del coliving no está exento de desafíos. La regulación autonómica sigue siendo dispar: mientras Madrid ha optado por flexibilizar licencias y densidades, Barcelona ha endurecido los requisitos para nuevos proyectos en zonas céntricas. Esta fragmentación complica la escalabilidad del modelo, aunque los inversores confían en una normalización progresiva impulsada por la demanda y la profesionalización del sector.
Al mismo tiempo, la sostenibilidad se ha convertido en un elemento central. Los fondos institucionales exigen que los nuevos desarrollos cumplan con los estándares de la taxonomía europea y obtengan certificaciones BREEAM o LEED. Muchos proyectos incorporan eficiencia energética, materiales reciclados y servicios de movilidad compartida. Según EjePrime, casi un tercio de las nuevas promociones de living incluye viviendas destinadas al alquiler asequible o fórmulas de colaboración público-privada.
La digitalización redefine el acceso a la inversión
El auge del living coincide con una transformación más amplia del mercado inmobiliario: la digitalización del acceso al real estate. Hasta hace pocos años, participar en este tipo de proyectos estaba reservado a grandes patrimonios. Hoy, modelos como el crowdfunding inmobiliario, el crowdlending o la tokenización de activos reales están abriendo la puerta a inversores minoristas que buscan rentabilidades estables y exposición a la economía real.
En ese contexto, surgen plataformas como Realty Investor, actualmente en fase de desarrollo, que busca centralizar en una sola aplicación las oportunidades de inversión inmobiliaria digital procedentes de múltiples emisores. Su objetivo es facilitar que cualquier persona pueda descubrir, comparar y analizar proyectos sin necesidad de conocimientos avanzados ni grandes capitales. La plataforma no ofrece asesoramiento financiero ni gestiona fondos: su valor reside en organizar la información y homogeneizar las métricas, permitiendo al inversor retail tomar decisiones más informadas.
El caso del living ilustra la evolución de fondo del sector: un real estate más profesional, más sostenible y, sobre todo, más accesible. Si en el pasado el acceso al ladrillo requería capital elevado y gestión directa, ahora la tecnología y la regulación permiten abrir ese mundo a una nueva generación de inversores digitales.
Un cambio estructural en el residencial europeo
El regreso del capital institucional al living español demuestra la consolidación de un modelo que combina rentabilidad con estabilidad. España se ha convertido en un laboratorio europeo de nuevos formatos residenciales, y la tendencia apunta a que el coliving y el senior living serán protagonistas de la próxima década.
A medida que la digitalización amplía el acceso y la información se vuelve más transparente, los inversores minoristas podrán participar en la evolución de este mercado en igualdad de condiciones. En un entorno donde la vivienda ya no es solo un bien de consumo, sino también una herramienta de construcción de patrimonio, plataformas como Realty Investor aspiran a convertirse en el punto de encuentro natural entre el inversor retail y la nueva economía inmobiliaria europea.
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.