España y el sur de Europa consolidan su atractivo para la inversión en logística y centros de datos, aunque sin cifras agregadas definitivas

04/08/2025 - ⏱️ 2 min

El sector inmobiliario industrial y tecnológico del sur de Europa vive un momento de especial dinamismo, impulsado por factores estructurales como la relocalización de cadenas de suministro, el auge del comercio electrónico y la creciente demanda de infraestructura digital. España, Portugal e Italia se han posicionado como destinos prioritarios para la inversión en activos logísticos avanzados y centros de datos, aunque los analistas advierten de la falta de datos consolidados que cuantifiquen el volumen exacto de inversión en la región.

Lo que sí es unánime entre las grandes consultoras —como Savills, CBRE y JLL— es que tanto el sector logístico como el de data centers han dejado de ser activos alternativos para convertirse en piezas fundamentales en las carteras de los fondos institucionales.

Logística: crecimiento sostenido y presión sobre las rentas

En el caso de la logística, el informe de CBRE “EMEA Logistics Market Summary Q2 2025” confirma que España ha sido uno de los cinco mercados europeos con mayor absorción de superficie en el primer semestre del año, con una actividad particularmente intensa en el corredor del Henares (Madrid), Barcelona, Valencia, Zaragoza y Sevilla. La disponibilidad de espacios en zonas prime ha caído por debajo del 4 %, lo que está empujando al alza las rentas.

CBRE calcula que el alquiler logístico prime en Madrid ha subido un 5,8 % interanual, mientras que en Barcelona el incremento fue del 6,3 %. Los fondos como Logicor, Panattoni y Clarion Partners siguen liderando desarrollos especulativos en áreas bien conectadas, con el foco puesto en eficiencia energética y automatización.

Aunque no existen cifras oficiales que confirmen un volumen total de inversión específico en logística para el sur de Europa, Savills estima que la inversión directa en el segmento industrial-logístico en España alcanzó los 2.300 millones de euros en los últimos 12 meses, con previsión de superar los 2.600 millones si se mantienen las tendencias actuales hasta fin de año.

Centros de datos: Madrid y Lisboa ganan peso en la nube europea

En paralelo, el mercado de centros de datos está experimentando una transformación sin precedentes en la región. Madrid y Lisboa se consolidan como nodos emergentes de la infraestructura digital europea, gracias a su conectividad de fibra, disponibilidad energética y apoyo institucional. Según el informe “EMEA Data Centres Development Tracker” publicado por Savills en mayo de 2025, Madrid ha superado ya los 200 MW de capacidad instalada, y se espera que alcance los 300 MW en 2026.

Empresas como Equinix, Interxion (Digital Realty), NTT, AQ Compute, Merlin Properties y Nabiax están al frente de los desarrollos más ambiciosos, que incluyen centros de datos de gran escala (hyperscale) y nuevas plataformas de colocation en zonas industriales de Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Getafe y Tres Cantos. En Portugal, el hub de Sines —conectado por cables submarinos transatlánticos— ha atraído proyectos estratégicos con participación de Start Campus y fondos norteamericanos como Davidson Kempner.

La rentabilidad de estos activos, si bien ajustada por su alto coste de capital, se justifica por contratos de larga duración con grandes empresas tecnológicas y la baja rotación de inquilinos. Además, se benefician de políticas de la UE orientadas a la soberanía digital y la eficiencia energética, lo que mejora su percepción como activo estratégico en un entorno de creciente regulación tecnológica.

Inversión creciente, pero sin cifras agregadas

A pesar del fuerte impulso inversor, no existe actualmente una cifra oficial que cuantifique la inversión total en logística y centros de datos en el sur de Europa. Diversos medios han citado estimaciones de mercado no verificadas que oscilan entre 6.000 y 10.000 millones de euros, pero ninguna consultora ha publicado aún un desglose consolidado y verificable que respalde esas cifras. CBRE y Savills desagregan sus datos por país o segmento, pero no en conjunto regional.

Lo que sí puede afirmarse con certeza es que el interés por estos activos crece, y que España figura entre los destinos prioritarios para el capital global en estos sectores. La combinación de precios de entrada más bajos que en Londres o Frankfurt, disponibilidad de suelo, marcos regulatorios relativamente estables y apoyo institucional refuerza esta posición.

Perspectivas y retos

De cara a 2026, la inversión en logística y data centers en el sur de Europa seguirá al alza, impulsada por el crecimiento del e-commerce, la automatización industrial, la inteligencia artificial y el almacenamiento descentralizado de datos. No obstante, los inversores deberán lidiar con obstáculos significativos: acceso a suelo con conexiones eléctricas suficientes, tiempos de tramitación urbanística, escasez de talento técnico y, en el caso de los data centers, presión creciente por el consumo energético.

En un entorno global donde la resiliencia operativa y digital se ha convertido en prioridad estratégica, el sur de Europa ha dejado de ser periferia para convertirse en epicentro. Y aunque todavía falten cifras agregadas para medir el fenómeno con precisión, los movimientos de capital y la velocidad de ejecución ya hablan por sí solos.

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Disclaimer: Esta noticia tiene únicamente fines informativos y en ningún caso debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.