Robusto impulso en la logística urbana de Madrid: inversión récord en primera mitad de 2025
28/07/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado logístico madrileño confirma su papel como epicentro del real estate industrial español: inversiones recientes, nuevas infraestructuras y proyectos como Parquijote hacen de la logística urbana una oportunidad clave en el panorama inmobiliario.
Inversión logística al alza
Según Observatorio Inmobiliario, entre enero y marzo de 2025 se invirtieron cerca de 456 millones de euros en activos logísticos en España, un incremento del 31 % interanual, con Madrid, Cataluña y Valencia como principales mercados receptores. Madrid acaparó más del 70 % del capital movilizado, destacando su fortaleza estructural.
Durante el primer trimestre, se contrató 249.676 m² solo en Madrid, una cifra que podría superar el millón de metros cuadrados a cierre de año. La baja disponibilidad y pipeline restringido están impulsando alzas de rentas, que en algunas zonas alcanzaron los 5,38 €/m² al mes.
Jugadores institucionales y operaciones destacadas
Entre las transacciones más relevantes, Delin Property ha anunciado el inicio de un vehículo inversor por 200 millones de euros, materializado a través de la compra de dos plataformas logísticas en Villaverde y Pinto, por cerca de 25 millones, con 17.720 m² y certificación BREEAM “Very Good”.
Por su parte, el fondo británico Aberdeen Investment ha puesto a la venta su cartera logística en el polígono de Los Gavilanes (Getafe), compuesta por ocho naves con más de 120.000 m² alquilables, en un enclave clave para empresas como Amazon, Carrefour, Mercadona o Decathlon. La operación podría alcanzar un precio superior a los 200 millones de euros.
Simultáneamente, Merlin Properties se consolida como el mayor propietario de activos logísticos en España, con 2,3 millones de m², parte de una cartera total valorada en 11.500 millones de euros. La consultora EY prevé un aumento del 35 % en la superficie logística nacional hasta 2027, con inversiones que alcanzarán más de 1.800 millones ya en 2025.
Impacto del proyecto Parquijote en Seseña
El resurgimiento de antiguos desarrollos urbanos, como Seseña —símbolo de la burbuja inmobiliaria— está estrechamente ligado al auge logístico en la periferia de Madrid. La evolución de Seseña, convertida hoy en “ciudad de 15 minutos” gracias al plan Parquijote, prevé 2.200 viviendas y un parque logístico con inversión pública‑privada de 2.300 millones de euros.
La congestión del centro urbano, con una falta acumulada de hasta 100.000 viviendas, ha empujado a familias hacia zonas descatalogadas como Seseña o Valdeluz, lo que ha transformado dichos desarrollos en dinámicos polos residenciales y logísticos.
Factores estructurales y competitivos
La Comunidad de Madrid, con 23 parques logísticos y cerca del 75 % de empresas logísticas españolas, representa el 11 % del PIB de la región, según datos del gobierno regional. La red de transporte eficiente —carreteras, hub aéreo de Barajas y proximidad urbana— favorece la concentración de hubs urbanos de distribución.
Además, la presión del comercio electrónico —con crecimiento continuo del consumo online— y la limitada disponibilidad de producto (alrededor del 8‑10 %) se combinan para elevar las rentas y reducir los yields exigidos por los inversores. Esto refuerza el atractivo estructural del segmento logístico frente al retail y oficinas.
Implicaciones estratégicas
Para fondos inversores y promotores, Madrid ofrece liquidez y dinamismo. Activos bien ubicados —como los de Delin Property o Los Gavilanes— permiten tanto ingresos por rentas como apreciación de capital.
La mayor demanda corporativa —empresas de e-commerce, distribución, última milla— garantiza contratos estables y de larga duración en ubicaciones estratégicas.
Los desarrollos de regeneración urbana (como Parquijote) combinan vivienda y espacio logístico, añadiendo sinergias para promotoras con visión mixta (residencial + industrial).
El diseño ESG y certificación BREEAM o LEED se convierten en diferenciadores clave para atraer capital internacional interesado en sostenibilidad.
Riesgos y limitaciones
No obstante, el segmento no está exento de riesgos. La escasez de suelo bien ubicado y la nueva oferta limitada podrían encarecer todavía más los costes de entrada. El elevado interés en rentas y valoración implica que los yields netos se mantengan comprimidos, y los inversores deben evaluar cuidadosamente la estabilidad contractual de inquilinos grandes.
Adicionalmente, el encarecimiento del crédito en un entorno monetario aún tenso y las posibles disrupciones en la cadena de suministro global podrían impactar perspectivas a medio plazo.
Conclusión
La lógica urbana de la logística —con operaciones significativas, plataformas consolidadas y proyectos públicos‑privados como Parquijote— establece Madrid como el mercado más pujante del real estate industrial español. Con más de 350 millones de euros transaccionados en el primer trimestre, plataformas logísticas de primer nivel y nuevos centros en zonas como Getafe, Pinto o Villaverde, el ecosistema inmobiliario urbano demanda acción y análisis estratégico.
Para promotoras, fondos y consultoras del sector, la logística urbana en Madrid representa una oportunidad estructural para capitalizar demanda sólida, rentas crecientes y revalorización de activos en zonas de crecimiento demográfico y residencial.
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