Macquarie irrumpe en el student housing europeo con una plataforma de 12.000 camas

05/08/2025 - ⏱️ 2 min

LONDRES / MADRID — En una señal inequívoca del cambio estructural del sector inmobiliario europeo, el grupo financiero australiano Macquarie Asset Management ha protagonizado una de las operaciones más relevantes del año al cerrar la adquisición de dos operadores especializados en alojamiento estudiantil: MILESTONE y BaseStack Living. Con esta compra, Macquarie se posiciona a la vanguardia del segmento conocido como Purpose‑Built Student Accommodation (PBSA), un activo cada vez más atractivo para inversores institucionales en busca de rendimientos estables y defensivos.

Los activos integrados superan las 12.000 camas distribuidas en ocho países europeos, con presencia en Alemania, Austria, Países Bajos, Polonia, Italia, España, Portugal y Dinamarca. La transacción, cuyos términos financieros no fueron revelados, responde a la estrategia de la firma de reforzar su unidad de mercados privados en Europa tras desinvertir en activos públicos internacionales.

La elección del PBSA no es casual. Según revela una encuesta de junio elaborada por la patronal INREV, el alojamiento para estudiantes ha superado ya en prioridad de compra a la vivienda tradicional en el radar de los grandes inversores inmobiliarios europeos. El atractivo del segmento reside en sus fundamentos estructurales: alta ocupación constante, ingresos ligados a rentas ajustadas por inflación y una demanda sostenida por flujos internacionales de estudiantes.

PBSA: un activo defensivo con fundamentos sólidos

Este nicho ha ganado impulso en un entorno hostil para otros activos inmobiliarios clásicos, como las oficinas, expuestas a la transición post-pandémica y el teletrabajo, o el retail, afectado por el auge del comercio electrónico. En este contexto, el PBSA ofrece características defensivas particularmente atractivas: contratos de alquiler firmes, menores riesgos de vacancia y flujos de caja con predictibilidad.

Macquarie ha encontrado así una oportunidad para diversificar y robustecer su porfolio real estate. Brendan Jones, responsable de Real Estate para Europa, Oriente Medio y África, ha señalado que la adquisición permite cimentar una plataforma europea especializada con capacidad para crecer en los principales centros urbanos académicos. La continuación al mando de Justin Hamer, fundador de BaseStack Living, como consejero delegado del grupo consolidado garantiza continuidad operativa y conocimiento local.

España en el foco de la consolidación

La penetración en el mercado español es destacable: parte del portfolio adquirido incluye camas ubicadas en ciudades con elevada presión estudiantil como Madrid, Valencia, Sevilla o Granada. De hecho, el déficit estructural es patente: España cuenta con aproximadamente 110.000 camas para 1,6 millones de estudiantes, lo que deja una ratio de cobertura por debajo del 7 %, según estimaciones del mercado.

Este contexto ha acelerado la actividad de otros fondos en el segmento: gestoras como Greystar ya operan más de 3.000 camas en España y planean duplicar esa cifra antes de 2027. Blackstone ha reforzado igualmente su posición en ciudades como Sevilla, Bilbao y Valencia. Las rentabilidades, con rendimientos brutos situados entre el 5 % y el 6,25 %, superan al residencial convencional.

Operativamente, el modelo PBSA ha evolucionado: residencias dotadas de espacios colaborativos, zonas comunes con gimnasio, salas de estudio o servicios de bienestar, copian el modelo híbrido entre hotel y comunidad que demanda la Generación Z. Alianzas público‑privadas y forward purchase agreements favorecen además el despliegue ágil de nuevos activos.

Retos regulatorios y perspectivas de gobernanza urbana

Aunque el crecimiento aparente es imparable, el PBSA debe sortear limitaciones urbanísticas y sensibilidad social. Varias ciudades han implantado moratorias o restricciones para evitar la saturación en barrios residenciales. En España, administraciones como la de Barcelona han endurecido los criterios de implantación de residencias estudiantiles. Los fondos buscan vías alternativas, mediante conversión de inmuebles universitarios o rehabilitación de edificios preexistentes.

Asimismo, el paso decisivo a plataformas paneuropeas plantea preguntas sobre el equilibrio entre rentabilidad financiera y cohesión social. La proliferación de capital internacional en un sector tan vinculado al derecho a la vivienda necesita mecanismos que garanticen acceso asequible, especialmente para estudiantes de rentas más bajas. Algunos operadores colaboran con instituciones locales para reservar plazas reguladas, una práctica en observación creciente.

Conclusión

Con su apuesta en PBSA, Macquarie no solo refuerza su exposición a segmentos de real estate resilientes, sino que condensa la transformación del sector: activos gestionados de forma profesional, flujos estables, demanda estructural y capacidad de adaptación a dinámicas universitarias emergentes. En paralelo, la operación retrata una fase de consolidación acelerada donde gestoras globales compiten por rentabilidades difíciles de encontrar en las clases tradicionales de inmuebles. Si bien los fundamentos parecen sólidos, el éxito a medio plazo dependerá de la integración social, la regulación local y el ecosistema urbano en expansión.

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Disclaimer: Este análisis es de carácter informativo y no debe interpretarse en ningún caso como una recomendación o asesoramiento de inversión.