Madrid y Barcelona, entre las ciudades más atractivas de Europa para invertir en el sector hotelero
01/08/2025 - ⏱️ 2min
Las dos principales ciudades españolas, Madrid y Barcelona, figuran entre los cinco destinos europeos más atractivos para la inversión hotelera, según el último informe publicado por la consultora global Christie & Co, especializada en el sector hospitality. El documento, titulado European Hotel Investment Outlook 2025, clasifica a ambas capitales como mercados clave para los inversores institucionales, junto con Londres, París y Berlín.
La publicación del informe coincide con una intensa actividad transaccional en España, donde el volumen de inversión hotelera ha superado los 2.000 millones de euros en el primer semestre de 2025, de acuerdo con cifras de Colliers. Madrid ha concentrado cerca del 30 % de este volumen, mientras que Barcelona ha reactivado su atractivo tras años de moratoria y restricciones urbanísticas, gracias a la flexibilización del planeamiento y la recuperación sostenida del turismo internacional.
Crecimiento del turismo y resiliencia operativa
El atractivo de las dos capitales españolas se sustenta en una recuperación sólida del turismo, que ha superado los niveles prepandemia. Según datos de Turespaña, entre enero y junio de 2025 España recibió más de 43 millones de visitantes internacionales, un 9,4 % más que en el mismo periodo del año anterior. Madrid y Barcelona concentraron conjuntamente más del 25 % de las pernoctaciones hoteleras, impulsadas por el segmento de congresos, ferias, ocio cultural y turismo premium.
Esta reactivación ha consolidado los ingresos por habitación disponible (RevPAR), que en Madrid alcanzaron los 110 € en el primer semestre del año, mientras que en Barcelona superaron los 135 €, según datos de STR. Estos márgenes de rentabilidad, combinados con un marco normativo cada vez más estable, han posicionado a ambas ciudades como destinos “core” para fondos especializados en hospitality.
“El mercado hotelero español ha demostrado una gran capacidad de adaptación, con niveles de ocupación y tarifa media que sorprenden al alza”, señala Laura Hernando, Managing Director de Hotels & Resorts en Colliers España. “Madrid y Barcelona tienen ciclos económicos sólidos, un alto valor de marca internacional y una creciente sofisticación de la oferta hotelera, factores que los convierten en destinos preferentes para capital institucional”.
Inversores institucionales lideran la ofensiva
El capital institucional continúa siendo el motor de la inversión hotelera en España. Entre los principales compradores destacan fondos soberanos, aseguradoras y gestoras paneuropeas como Archer Hotel Capital, Union Investment, Covivio o Schroders Capital. Estas entidades buscan activos prime o bien reposicionados, con operadores solventes y localizaciones consolidadas.
Una de las operaciones más significativas del año fue la compra por parte de GIC (fondo soberano de Singapur) del hotel InterContinental de Madrid por 78 millones de euros, en un proceso gestionado por CBRE. Asimismo, en Barcelona, el fondo británico Henderson Park ha formalizado la adquisición del Hotel 1898 en Las Ramblas por más de 90 millones de euros.
“La estrategia actual es clara: apostar por hoteles con branding fuerte, contratos de largo plazo y potencial de revalorización. En un contexto de inflación contenida y tipos estables, estos activos ofrecen retornos superiores al 5 % y cobertura frente a ciclos adversos”, afirma Daniel Cuadra, analista senior de Savills Aguirre Newman.
Contexto normativo y urbano
En Madrid, el Ayuntamiento ha promovido en los últimos años un marco normativo favorable para nuevos desarrollos hoteleros, especialmente en zonas como Chamberí, Centro y Salamanca. El plan Madrid Nuevo Norte también prevé una notable integración de activos terciarios, con al menos dos hoteles proyectados en su fase inicial.
En Barcelona, tras años de restricciones a la apertura de nuevos establecimientos, el consistorio aprobó en 2024 una flexibilización parcial del PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos), permitiendo nuevos desarrollos en áreas periféricas y la reconversión de edificios en desuso. Esto ha reactivado el interés de los inversores, aunque las licencias siguen siendo un cuello de botella.
“El marco normativo se está adaptando, aunque sigue siendo más exigente en Barcelona que en otras ciudades europeas. Sin embargo, el interés inversor compensa las barreras, porque el valor de los activos es muy defensivo”, comenta Xavier Batlle, socio en Uría Menéndez.
Perspectivas para 2025 y más allá
De cara al segundo semestre del año, se espera una continuación del dinamismo inversor, con operaciones aún por cerrar en ambos mercados. Según Christie & Co, el pipeline incluye hasta 18 transacciones relevantes en hoteles urbanos en España, con un volumen estimado superior a los 1.000 millones de euros adicionales. Parte de estas operaciones estarían en fase de due diligence avanzada.
Asimismo, se prevé un aumento de los modelos híbridos como el branded residence, así como una mayor entrada de operadores internacionales de lujo que buscan posicionarse en ciudades con alta demanda turística y baja penetración de marcas premium.
La fortaleza del sector hospitality en Madrid y Barcelona no solo consolida su papel como motores del real estate español, sino que anticipa una etapa de madurez caracterizada por una gestión más profesional, una diversificación de operadores y una creciente sensibilidad hacia los criterios ESG.
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Disclaimer: Este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación o consejo de inversión.
