Madrid consolida la tendencia al pago al contado en vivienda: qué significa para el mercado inmobiliario
24/09/2025 - ⏱️ 2 min
Madrid, septiembre de 2025 — La compra de vivienda sin financiación hipotecaria ha ganado terreno en España durante los últimos años, con especial incidencia en Madrid. Según datos del Colegio de Registradores, el pago al contado alcanzó en 2024 el 32,2 % de las operaciones a nivel nacional, un porcentaje que ha aumentado frente a ejercicios anteriores (30,6 % en 2023 y 29,3 % en 2022). En la Comunidad de Madrid, aunque el dato agregado es ligeramente inferior a la media española, los expertos señalan que en determinados barrios de alto valor y entre compradores internacionales, el recurso al pago directo puede superar ampliamente ese promedio.
La preferencia por no acudir a la financiación se explica por varios factores. En primer lugar, el incremento de los tipos de interés desde 2022, que encareció de manera significativa las hipotecas a tipo variable y redujo la accesibilidad de la financiación a largo plazo. En segundo lugar, la presencia de compradores internacionales en el mercado madrileño, especialmente en distritos céntricos como Salamanca, Chamberí o zonas de nueva centralidad como Valdebebas, que suelen acudir con recursos propios para agilizar las operaciones y reducir costes financieros. A esto se suma el papel de los inversores institucionales y patrimoniales, que en operaciones de compraventa de activos prime recurren a capital propio como ventaja competitiva frente a quienes dependen de la banca.
Implicaciones para la dinámica del mercado
El crecimiento del pago al contado genera varios efectos sobre el mercado inmobiliario de la capital:
- Mayor capacidad de negociación del comprador líquido: quien paga al contado puede cerrar operaciones con plazos más cortos, lo que supone un atractivo para vendedores que desean reducir la incertidumbre o acelerar la liquidez. Aunque no existen estadísticas oficiales sobre descuentos específicos, es habitual que estas operaciones tengan un margen de negociación superior respecto a las compras con hipoteca.
- Presión sobre la asequibilidad: a medida que aumenta el peso de compradores que no necesitan financiación, el mercado se vuelve más competitivo y menos accesible para hogares de renta media que dependen de hipotecas, en un contexto donde los precios de la vivienda en Madrid han seguido escalando en 2025 según INE y Idealista.
- Perfil cambiante del comprador: los compradores internacionales y los fondos especializados tienden a focalizarse en viviendas céntricas o de alto valor, lo que segmenta aún más el mercado: por un lado, operaciones de volumen medio con fuerte dependencia bancaria, y por otro, operaciones de gama alta dominadas por liquidez inmediata.
Contexto macroeconómico y financiero
España ha mantenido un nivel elevado de transacciones inmobiliarias en 2024 y 2025 pese al endurecimiento de la financiación, en parte gracias a este flujo de operaciones al contado. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala que el volumen de nuevas hipotecas constituidas se ha moderado, lo que refleja tanto la contención de la demanda financiada como la irrupción de compradores con liquidez. Este fenómeno se observa en mayor medida en Madrid y en mercados costeros con alta presencia extranjera como Málaga, Alicante o Baleares.
Para los promotores y vendedores, la tendencia supone una oportunidad y un reto. Por un lado, las operaciones se cierran con mayor seguridad y rapidez cuando hay pago directo. Por otro, la base de compradores potenciales se reduce si el acceso a crédito continúa tensionado, limitando el crecimiento del mercado en segmentos medios.
Perspectiva a corto plazo
La evolución del pago al contado en Madrid dependerá de la trayectoria de los tipos de interés del Banco Central Europeo en los próximos meses. Si el BCE mantiene o reduce costes de financiación, es probable que el peso de las hipotecas se recupere de forma gradual. En cambio, si persiste la incertidumbre financiera y macroeconómica, el mercado seguirá premiando la liquidez inmediata.
Lo que parece claro es que Madrid se consolida como un mercado dual: uno dominado por compradores con financiación hipotecaria, que siguen siendo mayoría, y otro en el que el pago al contado se erige como ventaja competitiva para acceder a las viviendas más codiciadas de la capital. Este patrón refleja tanto la fortaleza de la demanda internacional como el atractivo persistente de la vivienda madrileña como activo refugio.
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Disclaimer: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y de análisis sectorial. En ningún caso debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.
