El mercado de la vivienda española ante una doble tensión: precios en máximos y escasez de oferta estructural
24/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
El mercado inmobiliario español atraviesa una etapa de equilibrio frágil. Las cifras confirman una paradoja: las compraventas se reducen, pero los precios siguen en ascenso. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se registraron 47.697 compraventas, un 3,4 % menos interanual, marcando el nivel más bajo para un agosto desde la pandemia. Sin embargo, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del propio INE muestra un aumento del 12,7 % interanual en el 2T 2025, lo que refleja una demanda aún sólida frente a una oferta persistentemente limitada.
“Los precios continúan al alza no por un exceso de demanda especulativa, sino por la falta de oferta”, explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, citado por El País (23 de octubre de 2025). En paralelo, el precio medio del alquiler alcanzó un máximo histórico en septiembre, con un +10,9 % interanual, según Idealista.
Claves del desequilibrio
- Oferta corta y rígida: APCEspaña estima que harían falta 150–200 mil viviendas nuevas/año para estabilizar el mercado; hoy se levantan poco más de 85 mil.
- Costes al alza: los costes de construcción acumulan un +24 % desde 2021, junto a retrasos urbanísticos y escasez de suelo finalista.
- Crédito más exigente: el euríbor 12M ronda el 2,1 %; mayor escrutinio de solvencia reduce la base de compradores, especialmente menores de 40 años.
- Efecto alquiler: la menor capacidad de compra presiona el build-to-rent y un parque en alquiler menguante desde la Ley de Vivienda.
El freno de la oferta y el papel de la financiación
El desequilibrio entre oferta y demanda tiene raíces estructurales. Además de los cuellos de botella administrativos, el encarecimiento del crédito y la mayor exigencia bancaria han limitado el acceso a hipoteca. Según el Banco de España, la proporción de hogares capaces de acceder a una hipoteca convencional cae de forma continuada desde 2022.
La escasez de vivienda nueva orienta al sector hacia build-to-rent y rehabilitación urbana, donde el capital institucional (AXA IM, Patrizia, Nuveen, entre otros) aumenta su exposición al residencial español, viendo en la escasez una garantía de rentabilidad sostenida.
Madrid y la costa mediterránea concentran la presión
El desequilibrio es más visible en grandes núcleos y destinos turísticos. En Madrid, el precio medio supera 4.000 €/m² en varias zonas, según Tinsa, mientras Barcelona y Málaga mantienen máximos. La demanda internacional pesa: el Consejo General del Notariado sitúa a compradores extranjeros en el 19 % de las transacciones, con mayor presencia en Comunidad Valenciana, Andalucía y Baleares.
Las familias destinan ya más del 35 % de su renta bruta anual a vivienda, por encima del umbral del 30 % recomendado por organismos europeos, lo que alimenta la brecha entre quienes pueden comprar y quienes deben alquilar.
Riesgos y alertas a monitorear
- Posible déficit estructural de vivienda asequible si no se aceleran licencias y partenariados público-privados.
- Plazos administrativos superiores a 2 años en áreas metropolitanas, que retrasan la entrada de nueva oferta.
- Sensibilidad macro del comprador internacional (tipos, fiscalidad y entorno geopolítico).
Hacia un mercado más transparente y analítico
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.