No hay burbuja inmobiliaria en España… pero los precios siguen marcando máximos históricos
29/08/2025 - ⏱️ 2 min
En un momento en el que el mercado inmobiliario español atraviesa tensiones crecientes, diversas voces autorizadas coinciden en que, aunque no estamos transitando por una nueva burbuja inmobiliaria, el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales problemas sociales del país.
Precios al alza y mercados tensionados
Los expertos coinciden en que el mercado actual exhibe una dinámica preocupante: los precios de venta de viviendas de segunda mano han alcanzado cotas históricas en regiones como Andalucía, Baleares, Canarias, la Comunitat Valenciana y Madrid, superando incluso los picos registrados durante el boom de mediados de los 2000 Wikipedia +12 elEconomista +12 El País +12. Aunque esto no implica necesariamente un estallido inminente, sí refleja un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda que marca el mercado residencial.
Alerta desde las autoridades económicas
El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, expresó de forma clara que “no estamos ante una burbuja inmobiliaria, sino lo contrario”: una situación marcada por una escasez estructural de oferta, pese al fuerte impulso en la firma de nuevas hipotecas Cadena SER. Esta borrosa línea entre precios elevados y ausencia de una burbuja se explica, en parte, por la prudente política de crédito y la menor exposición del sistema financiero al riesgo inmobiliario frente a la crisis de 2008.
Un mercado disfuncional con consecuencias sociales
La tensión del mercado inmobiliario no es solo un problema económico, sino también social. Aunque la compraventa de viviendas vive un año récord —con 357.533 transacciones en el primer semestre, el volumen más alto en 18 años ElHuffPost +11 Cinco Días +11 El País +11 Cadena SER +1—, la escasez de nueva construcción (con más del 75 % de las ventas siendo de segunda mano) y la escasa oferta protegida (solo el 7 %) agravan la falta de acceso a vivienda digna, especialmente entre los jóvenes El País +1.
Además, según un reciente análisis, el precio de la vivienda, evaluado en relación con la renta familiar, sigue en niveles "alarmantemente altos": mientras que el ratio medio nacional de años de salario necesarios para comprar una vivienda se sitúa en 7,2 x, en Madrid se eleva a más de 14 x, muy por encima del promedio pre-burbuja de 4 x El País +5 Cinco Días +5 elEconomista +5.
¿Burbuja o crisis estructural?
El escenario actual se aleja del patrón clásico de burbuja: no hay exceso de crédito bancario, los bancos no están sobreexpuestos, e incluso las condiciones hipotecarias son relativamente favorables. Pero esto no debe llevar a la complacencia. El problema real radica en una crisis estructural: la escasez de suelo desarrollable, la rigidez urbanística, los plazos burocráticos prolongados, la falta de vivienda pública y la financiarización del mercado —con fondos institucionales desplazando paulatinamente al comprador medio— convierten la vivienda en un recurso cada vez menos accesible y más objeto de inversión financiera Wikipedia.
La lección implícita es clara: no estar ante una burbuja no significa que la situación no sea grave. Sin reformas estructurales que aceleren la construcción, amplíen la oferta y articulen vivienda asequible, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los mayores desafíos socioeconómicos españoles.
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Este artículo es únicamente informativo y bajo ninguna circunstancia debe interpretarse como consejo de inversión ni asesoramiento financiero.
