El Gobierno triplicará la inversión pública en vivienda hasta 7.000 millones de euros: foco en alquiler asequible y colaboración público-privada
07/08/2025 - ⏱️ 2 min
El Ejecutivo de Pedro Sánchez ha anunciado un ambicioso plan para triplicar el gasto público en vivienda hasta alcanzar los 7.000 millones de euros durante esta legislatura. El objetivo declarado es impulsar la construcción y rehabilitación de vivienda asequible, especialmente en régimen de alquiler, mediante instrumentos de colaboración público-privada, cesión de suelo público y participación de entidades financieras y promotoras.
Este esfuerzo presupuestario se articulará a través de diversas iniciativas ya en marcha o en fase de ampliación, como el Plan Estatal de Vivienda, la Estrategia de Vivienda para Jóvenes y las nuevas líneas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, cofinanciado con fondos europeos Next Generation EU.
Según ha indicado el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, esta inversión se desplegará entre 2024 y 2029 con el fin de alcanzar las 183.000 viviendas públicas movilizadas, de las cuales 125.000 serán destinadas al alquiler social o asequible. La ejecución estará condicionada por la cooperación con comunidades autónomas y ayuntamientos, así como por la disponibilidad de suelo público urbanizable.
La inversión como respuesta estructural al déficit habitacional
El anuncio responde a una situación cada vez más crítica en el mercado residencial español. Según el Observatorio de Vivienda del Banco de España, el país arrastra un déficit estructural de más de 600.000 viviendas asequibles, con especial gravedad en las grandes áreas metropolitanas.
El encarecimiento del alquiler —que ha subido un 34 % de media desde 2019, según Fotocasa—, el estancamiento de la promoción pública durante las últimas décadas y el bajo parque de vivienda social (apenas un 2,5 % del total, frente al 9,3 % en la media europea) han obligado al Estado a tomar un papel más activo.
Entre las medidas previstas, se contempla:
- Cesión de suelo público por parte de SEPES (Entidad Estatal de Suelo) a promotores privados bajo condición de destinar los activos a alquiler asequible durante al menos 50 años.
- Promoción directa de vivienda por parte de entidades públicas o mixtas.
- Financiación mediante avales ICO y créditos blandos del BEI para proyectos residenciales con componente social.
- Incentivos fiscales a las SOCIMIs y fondos que destinen más del 40 % de su cartera al alquiler asequible.
El Gobierno prevé que al menos 3.000 millones de euros provendrán de fondos europeos, mientras que el resto se completará con partidas presupuestarias nacionales y financiación externa canalizada a través de consorcios y vehículos de inversión.
Participación privada como clave de ejecución
Uno de los pilares de este programa será la implicación del sector privado. El Ejecutivo es consciente de que sin la colaboración de promotores, entidades financieras y fondos inmobiliarios, no será posible alcanzar los objetivos de construcción ni garantizar la eficiencia en la ejecución.
En este sentido, el Ministerio de Economía y el de Vivienda han abierto una mesa de diálogo con las principales asociaciones del sector —APCE, ASPRIMA, AEPSI— para acordar las condiciones mínimas de los proyectos y evitar bloqueos regulatorios. Entre las demandas del sector destaca la simplificación de licencias, la claridad en los criterios de calificación de “vivienda asequible” y la estabilidad jurídica para las inversiones a largo plazo.
Ya hay proyectos piloto en marcha: en Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao se han aprobado desarrollos en suelo público con participación privada bajo fórmulas de derecho de superficie, que servirán de base para extender el modelo.
Los primeros resultados llegarán previsiblemente en 2026, cuando comiencen a entregarse las primeras promociones cofinanciadas a través del programa. La expectativa es que este volumen adicional de vivienda en alquiler introduzca cierta presión a la baja sobre los precios, al menos en los tramos bajos y medios del mercado.
Riesgos políticos, técnicos y territoriales
Pese al anuncio, el despliegue del plan no está exento de incertidumbres. En primer lugar, la ejecución dependerá en gran medida de la voluntad política de los gobiernos autonómicos y municipales, responsables últimos de la gestión urbanística. Algunas comunidades, como Madrid y Andalucía, han manifestado su apoyo condicionado a que se respete su autonomía competencial, mientras que otras, como Cataluña o País Vasco, reclaman mayores transferencias para asumir la gestión directa de los fondos.
Por otro lado, el riesgo de cuellos de botella administrativos —en licencias, calificación energética, evaluación de impacto o conexión a redes— podría frenar la velocidad de ejecución prevista. A ello se suma la dificultad para encontrar empresas constructoras con capacidad operativa y técnica para ejecutar múltiples proyectos en paralelo en diferentes territorios.
Además, los expertos señalan que la inversión pública, aunque necesaria, no resolverá por sí sola el problema estructural del acceso a la vivienda, si no va acompañada de reformas normativas que actúen sobre el suelo, la fiscalidad de la propiedad y la regulación del alquiler. La Ley de Vivienda, aprobada en 2023, ha introducido algunos de estos elementos, pero su impacto está aún por medirse.
Un horizonte a medio plazo
Aun con todos los desafíos, el plan marca un cambio de paradigma en la política de vivienda española. Tras décadas de abandono institucional del parque público, el Estado recupera un rol promotor con vocación estructural, en línea con modelos nórdicos y centroeuropeos.
Los inversores institucionales, por su parte, observan con interés la posibilidad de participar en una cartera creciente de proyectos residenciales con respaldo público. Si se consolidan los mecanismos de colaboración y se aseguran rentabilidades razonables, el alquiler asequible podría convertirse en una nueva clase de activo híbrido, con retorno financiero y valor social.
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Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.
