Promotores alertan de un posible colapso del mercado de la vivienda en menos de tres años si los precios siguen escalando
15/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo no debe interpretarse como consejo de inversión.
El mercado inmobiliario español atraviesa un momento de tensión estructural. Promotores y expertos del sector han advertido que, si la escalada de precios continúa y la oferta no se reactiva, el sistema podría entrar en un punto crítico en un plazo de menos de tres años. La advertencia, difundida en junio de 2025 por distintos agentes del sector y recogida por medios como Infobae e Idealista, plantea un escenario en el que la vivienda podría volverse inasumible para amplias capas de la población, con implicaciones macroeconómicas y sociales de gran calado. (Infobae, 5 de junio de 2025)
Durante el citado foro inmobiliario, varios promotores subrayaron que el ritmo de aumento de los precios, unido a la falta de suelo disponible y al encarecimiento de los costes de construcción, está erosionando la rentabilidad de muchas promociones. Algunos incluso sugirieron, de manera provocadora, la posibilidad de hipotecas a 70 años como síntoma del desajuste entre el valor real de los inmuebles y la capacidad de compra de los hogares. El planteamiento no es una propuesta formal, sino una advertencia: si no se corrigen los desequilibrios estructurales, el mercado puede derivar en un modelo de acceso insostenible, en el que comprar vivienda sea un privilegio reservado a minorías.
Una presión creciente sobre los cimientos del mercado
Los datos acompañan esta preocupación. Según Idealista, el precio medio de la vivienda en venta en España alcanzó en septiembre los 2.517 €/m², con un incremento interanual del 15,3 %, y la tendencia sigue al alza (Idealista, octubre de 2025). En paralelo, la oferta se ha reducido un 16 % interanual, lo que agrava el desequilibrio entre demanda y disponibilidad. En regiones como Madrid, Málaga o Baleares, la tensión es ya crónica: la construcción de nuevas promociones no logra compensar el incremento demográfico y la demanda inversora.
Los costes de construcción, por su parte, alcanzan máximos históricos. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) estima que el coste medio de levantar una vivienda se ha incrementado un 25 % desde 2021, debido al encarecimiento de materiales, la presión salarial y las nuevas exigencias medioambientales derivadas de la Directiva Europea de Eficiencia Energética. Todo ello empuja el precio final y reduce el margen de maniobra de promotores y compradores.
¿Colapso o ajuste?
Hablar de “colapso” no equivale necesariamente a prever un estallido de burbuja similar al de 2008. Los expertos distinguen entre un colapso estructural —cuando la vivienda deja de ser accesible para la mayoría— y una corrección de precios, que implicaría ajustes localizados sin crisis sistémica. En la actualidad, el mercado español muestra síntomas de sobrecalentamiento más en el acceso que en la financiación: los compradores disponen de hipotecas más sólidas, pero los precios avanzan más rápido que los ingresos.
El riesgo, según los promotores, es que se genere una doble fractura: social (por el aumento del esfuerzo financiero de los hogares) y productiva (por la caída de nuevas promociones). Si la rentabilidad del suelo disminuye y los costes no bajan, las empresas podrían paralizar inversiones, lo que reduciría la oferta y agravaría aún más la escasez. El círculo vicioso es claro: menos construcción, precios más altos, más exclusión.
En paralelo, la posibilidad de un ajuste abrupto —como consecuencia de una recesión o endurecimiento del crédito— no puede descartarse. La subida de los tipos de interés, aunque moderada en los últimos meses, sigue pesando sobre el coste hipotecario, y cualquier deterioro del empleo o del ahorro familiar podría frenar la demanda de compra y acelerar la caída de precios en determinadas zonas.
Un mercado en busca de equilibrio
Los datos actuales muestran que la vivienda española no es homogénea. Mientras las grandes ciudades experimentan tensiones récord, parte del interior mantiene precios estables e incluso oportunidades para el inversor a largo plazo. Según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), el riesgo de burbuja se concentra en zonas “calientes”, pero no se aprecia una sobrevaloración general del mercado. Esa fragmentación explica por qué algunos expertos ven margen para la inversión selectiva, especialmente en activos con rentas sostenibles o vinculados a usos alternativos, como el living, el coliving o el residencial flexible.
En este contexto, la clave está en la información y en la capacidad de analizar riesgos y fundamentos. La vivienda no ha dejado de ser un activo refugio, pero requiere prudencia y visión de ciclo. Las decisiones de inversión, tanto institucionales como individuales, dependen cada vez más de entender dónde están los desequilibrios y cómo evolucionan los flujos demográficos y financieros.
El papel de Realty Investor en este nuevo ciclo
En Realty Investor, creemos que el acceso a la información de calidad es la primera herramienta para invertir con criterio. Nuestra plataforma —actualmente en desarrollo— aspira a ofrecer a los inversores retail una visión panorámica del mercado inmobiliario digital: oportunidades, comparativas, métricas homogéneas y seguimiento unificado. Queremos ayudar a entender el mercado, no a adivinarlo.
En un entorno donde los precios se disparan y la incertidumbre crece, nuestro compromiso será ofrecer transparencia y contexto. Porque invertir en real estate requiere hoy más análisis que entusiasmo. Y el acceso a la información profesional —antes reservada a grandes fondos o gestoras— debe estar también al alcance del inversor individual.
Los avisos de los promotores son un recordatorio: ningún ciclo alcista es infinito. España encara el reto de equilibrar demanda y accesibilidad sin poner en riesgo la estabilidad del sector. Si ese equilibrio no llega por la vía de la oferta, podría llegar por la fuerza de la corrección.
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.