El proteccionismo estadounidense renace: ¿qué significa para el real estate europeo?
30/07/2025 - ⏱️ 2 min
Recientes movimientos desde Washington han reavivado el temor a un nuevo ciclo de proteccionismo global. A mediados de julio, Donald Trump reveló un nuevo acuerdo comercial con la Unión Europea que incluye tarifas de al menos el 15 % sobre bienes importados — una cifra muy superior al 2,5 % previo para ciertos productos como automóviles.
Estas tensiones se enmarcan en una política económica que busca penalizar el déficit comercial de EE. UU. y priorizar la “reindustrialización”, una estrategia que pondría presión directa sobre sectores de exportación europeos como el automotriz, químico o agroalimentario.
Este escenario no solo afecta al comercio de bienes, sino que actúa como catalizador de volatilidad macroeconómica y cambio en flujos de capital. Y el real estate europeo está entre las clases de activos que podrían verse más expuestas—al mismo tiempo que, para muchos inversores, representa un refugio.
Volatilidad geopolítica y el real estate como refugio seguro
El capital global, especialmente desde EE. UU., ha empezado a buscar refugio en mercados percibidos como estables frente al riesgo estadounidense. En el segundo semestre de 2024, las salidas de capital de las grandes ciudades gateway en EE. UU. fueron significativas, mientras que Europa recibió flujos estimados en 21.600 millones USD en real estate, frente a los 16.990 millones USD provenientes de Norteamérica.
Este trasvase de inversión se explica por el atractivo del real estate europeo como activo defensivo en medio de incertidumbre política y comercial. La estabilidad de flujos de alquiler en segmentos prime residencial, logística e infraestructura digital contrasta con la turbulencia en mercados como Wall Street o bonos soberanos.
Perspectiva sectorial: por qué el real estate europeo gana
Incluso ante un escenario de aranceles del 25 % sobre bienes europeos, la economía de EE. UU. sufriría en crecimiento e inflación. Mientras tanto, la UE —aunque también afectada— podría incrementar su superávit comercial global debido a la depreciación del euro. Este factor, combinado con retornos por alquiler sólidos y mayor seguridad jurídica, refuerza el posicionamiento del real estate europeo.
Barings ha señalado que Europa podría pasar de ser un rezagado económico a un “oasis de calma” para inversores internacionales que buscan refugio frente a la incertidumbre transatlántica.
Riesgos geopolíticos que impactan el real estate
La imposición de aranceles del 15 % sobre automóviles europeos podría reducir las exportaciones automovilísticas de Alemania e Italia entre un 6 % y 7 %. España y Francia, con menor exposición, sufrirían caídas menores. Esto afectaría inversión y empleo en sectores industriales y logísticos clave.
Además, sectores como el acero o aluminio ya soportan gravámenes elevados. Aunque la UE cuenta con instrumentos anti-coerción, el riesgo de una guerra comercial generalizada permanece latente.
Impacto en el real estate español
España, con menor exposición directa al sector automotriz estadounidense y una economía más centrada en servicios, turismo y construcción, podría beneficiarse indirectamente:
- Reorientación del capital institucional hacia el mercado residencial español y logística urbana.
- Proyectos build-to-rent y vivienda universitaria ganan interés como refugio estable.
- La depreciación del euro mejora la competitividad y atracción de capital extranjero.
Madrid y Barcelona, así como desarrollos logísticos periféricos, podrían capitalizar estos flujos de inversión defensiva en 2025–2026.
Subsectores destacados: logística, vivienda institucional y oficinas prime
- Logística urbana: escasez de suelo funcional, alta demanda y baja vacancia.
- Vivienda institucional (PBSA, BTR): ingresos estables y ocupación elevada.
- Oficinas prime ESG: cumplimiento regulatorio y atracción de capital sostenible.
AEW estima que los retornos prime en Europa seguirán en la horquilla del 7 %–8 % anual entre 2025 y 2029, incluso con aranceles moderados del 10 %.
Desafíos y limitaciones
- Subida salarial en EE. UU.: podría elevar costes globales y erosionar competitividad europea.
- Mayor competencia por activos prime: compresión de márgenes y subidas de precio.
- Restricciones regulatorias en España: fiscalidad, normativas de alquiler y retrasos urbanísticos pueden limitar la conversión de activos.
Conclusión: oportunidad europea frente a la turbulencia transatlántica
El resurgir del proteccionismo económico de EE. UU. bajo una posible segunda administración Trump está generando un entorno de mayor incertidumbre global. Sin embargo, para el real estate europeo —y especialmente para España— esta coyuntura se traduce en oportunidad estratégica.
Los flujos de capital ya señalan un interés renovado en vivienda urbana, logística, PBSA y oficinas ESG. España, con políticas estables y exposición limitada al comercio exterior, tiene la oportunidad de atraer inversión defensiva en un ciclo financiero turbulento.
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