Quasar: la salida de Santander y la renegociación millonaria del “ladrillo tóxico” español
05/08/2025 - ⏱️ 2 min
LONDRES / MADRID — En un giro estratégico que redefine el panorama del real estate español, Banco Santander ha reducido su participación en Quasar —la sociedad creada tras la absorción de Banco Popular para gestionar su cartera inmobiliaria “tóxica”— al 3 %, cediendo el control casi absoluto al fondo estadounidense Blackstone, que ahora ostenta un 97 % de la propiedad.
Este movimiento se inserta en una operación de ajuste patrimonial cerrada en julio, en la que se ejecutó una reducción y ampliación de capital suscrita exclusivamente por Quasar Investments, vehículo luxemburgués de Blackstone. Santander recibió una compensación por pérdidas acumuladas y abandonó casi íntegramente el capital, reflejando un signo clave de su reorientación inversora dentro del sector inmobiliario.
Quasar se constituyó en 2018 mediante una joint venture entre Santander (49 %) y Blackstone (51 %) sobre activos valorados entonces en más de 10.000 millones de euros, fruto de la adjudicación de Popular. La sociedad asumió una deuda sindicada de aproximadamente 7.333 millones, y su objetivo: sanear y liquidar este portafolio formado por inmuebles adjudicados (REO) y préstamos impagados (NPL).
Durante sus primeros años, la operación generó resultados negativos persistentes. En 2023 Quasar registró una pérdida de 448 millones de euros, encadenando un histórico de pérdidas acumuladas de más de 4.135 millones en seis años. A pesar de ingresos con la venta de activos, alquileres y servicing por valor de 540 a 568 millones, el patrimonio neto sigue siendo negativo, con 777 millones registrados a cierre de 2024.
Ante esta situación financiera delicada, Blackstone ha iniciado ya negociaciones para renegociar una deuda de más de 3.000 millones de euros con vencimiento en marzo de 2026, una de las mayores obligaciones del sector inmobiliario en España. El objetivo es mejorar los términos financieros ante el deterioro del negocio.
Impacto en el sector inmobiliario español
Desde la perspectiva del real estate español, la diáspora de Santander de Quasar representa un cierre de ciclo. La entidad financiera ha declarado que participará a través de canales internos propios —como su servicer Diglo, su negocio de suelo LandCo o RetailCo para inmuebles comerciales— apostando por una gestión más controlada y directa de sus activos inmobiliarios.
La salida del banco del equity de Quasar subraya además la creciente presión regulatoria, reputacional y fiscal asociada a los llamados “activos tóxicos” procedentes de antiguas crisis inmobiliarias. La incorporación de Blackstone como propietario mayoritario pone el foco sobre cómo los fondos internacionales gestionan este legado mientras buscan rentabilizar la desinversión.
La operación también marca el fin de una alianza que, aunque comenzó con perspectiva de recuperación, derivó en una de las mayores pérdidas acumuladas del sector. La conversión de deuda en capital a principios de 2025 y la reducción del valor contable de la participación de Santander a prácticamente cero reflejan una corrección contable necesaria.
Lecciones y tendencias para el real estate
- Riesgo asociado a activos en disolución: Quasar ha demostrado que el volumen no garantiza la rentabilidad. El modelo basado en liquidación de NPLs e inmuebles adjudicados está sujeto a márgenes bajos, elevados costes de gestión y presiones financieras constantes.
- Creciente dominio de fondos institucionales: La operación evidencia cómo los grandes gestoras como Blackstone toman el control de plataformas completas, sustituyendo a los bancos tradicionales como gestores de portfolios complejos.
- Cambio estratégico de modelo bancario: Santander opta por internalizar su actividad inmobiliaria a través de vehículos propios más reducidos y efectivos, alejándose de joint ventures con terceros.
- Necesidad de renegociación de deuda: La renegociación del pasivo de Quasar anticipa un ajuste necesario para permitir viabilidad económica del proyecto y preservar valor restante para accionistas.
Conclusión
La desinversión de Santander en Quasar marca el epílogo de una de las mayores operaciones inmobiliarias nacidas de la crisis financiera española. Deja en evidencia los riesgos de sanear carteras inmobiliarias masivas y cómo los flujos de capital se han desplazado hacia actores financieros institucionales con capacidad de asumir pérdidas por largo plazo. Queda por ver si el modelo de Blackstone, centrado en venta y servicing, conseguirá finalmente cerrar la herida abierta por el “ladrillo tóxico” o si retomará nuevas estrategias en un mercado inmobiliario europeo aún vulnerable.
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Disclaimer: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y en ningún caso debe interpretarse como recomendación o consejo de inversión.
