Quién está comprando vivienda en España: crece la inversión patrimonial y cae la compra con hipoteca para primera residencia
07/08/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español está experimentando una transformación silenciosa pero significativa. Aunque las cifras de compraventa de viviendas alcanzan máximos históricos, la naturaleza de esas operaciones está cambiando: cada vez menos compradores adquieren inmuebles como primera residencia con financiación bancaria, mientras crecen con fuerza las adquisiciones destinadas a inversión y realizadas sin hipoteca.
Según un informe publicado en marzo de 2025 por la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), más de la mitad de las nuevas hipotecas —concretamente el 56 %— se contratan para adquirir una vivienda con fines de inversión, ya sea para el alquiler tradicional o turístico. Esta proporción supera por primera vez en la serie histórica a las hipotecas destinadas a la compra de vivienda habitual. El fenómeno refleja un giro estructural del mercado, donde los compradores con mayor capacidad patrimonial y objetivos lucrativos ganan protagonismo frente a los hogares tradicionales.
Más inversión, menos necesidad de hipoteca
El peso creciente del comprador inversor está acompañado de otro dato relevante: una proporción cada vez mayor de viviendas se adquieren sin financiación hipotecaria. Según los últimos datos del Colegio de Registradores, más del 30 % de las compraventas realizadas en el primer trimestre de 2025 se cerraron al contado, especialmente en zonas turísticas y grandes capitales.
Este tipo de operaciones, imposibles para la mayoría de los hogares medios, reflejan una fuerte entrada de capital extranjero, fondos patrimoniales y pequeños rentistas con liquidez. En regiones como Baleares, Málaga, Alicante o las islas Canarias, estos perfiles acaparan entre el 35 % y el 50 % de las operaciones, según fuentes del sector.
Además, la subida de tipos de interés en los dos últimos años, aunque moderada en 2025, ha elevado el coste de las hipotecas, dificultando el acceso a la financiación para los compradores primerizos, que ya deben enfrentarse a unos precios de la vivienda que suben a doble dígito en muchas zonas.
Un nuevo perfil de propietario
El comprador español medio está cambiando. Ya no es el joven que adquiere su primera vivienda para independizarse con apoyo bancario. Ahora, en muchas áreas, el mercado está dominado por:
- Inversores que buscan rentabilidad vía alquiler a largo plazo.
- Compradores de segunda residencia, con uso mixto personal y turístico.
- Familias con patrimonio que adquieren inmuebles como refugio de valor o legado generacional.
- Extranjeros con alto poder adquisitivo que compran directamente sin financiación.
Los datos del Consejo General del Notariado muestran que los compradores extranjeros representaron el 14,6 % de las compraventas en 2024, con especial concentración en la costa mediterránea e islas. Aunque la eliminación de las golden visas ha frenado parcialmente las operaciones de lujo en ciudades como Barcelona o Madrid, la demanda internacional sigue siendo un factor clave en la presión al alza de los precios.
Consecuencias para el acceso a la vivienda
Este cambio de composición en la demanda tiene efectos directos sobre el mercado y sobre la sociedad. El acceso a una vivienda habitual en propiedad se vuelve cada vez más difícil para los compradores sin patrimonio previo. El precio medio de la vivienda creció un 11,5 % interanual en julio de 2025, según Tinsa, y el importe medio de las hipotecas también aumentó por encima del 5 % respecto al año anterior.
A esta situación se suma la escasez de vivienda asequible en alquiler, con incrementos de precio superiores al 20 % interanual en ciudades como Málaga, Palma, Madrid o Valencia. Esta dinámica alimenta un ciclo perverso en el que la inversión en ladrillo sigue siendo rentable, pero el acceso residencial se restringe cada vez más.
Las asociaciones del sector, como APCE o ASPRIMA, han alertado sobre los riesgos de un mercado excesivamente centrado en la lógica inversora, que podría generar tensiones sociales y pérdida de diversidad residencial en los centros urbanos.
Desde el Gobierno, se han impulsado medidas como el Plan Estatal de Vivienda o los nuevos programas de alquiler asequible en colaboración público-privada. Sin embargo, expertos consultados por Realty Investor advierten que mientras la rentabilidad inmobiliaria supere claramente a la inflación y al coste de oportunidad, los inversores seguirán teniendo ventaja competitiva frente a los compradores residenciales tradicionales.
Una tendencia con recorrido
El fenómeno no es exclusivo de España. Ciudades como Lisboa, Ámsterdam o Berlín también han vivido procesos similares de desplazamiento del comprador habitual por parte de inversores. Sin embargo, la baja fiscalidad sobre la propiedad, la flexibilidad normativa y el atractivo turístico español lo convierten en un destino especialmente favorable para este tipo de operaciones.
El resultado es un mercado dual: por un lado, liquidez abundante que alimenta la compraventa y la subida de precios; por otro, jóvenes y familias trabajadoras cada vez más alejadas de la posibilidad de acceder a una vivienda en propiedad.
Mientras no se resuelva este desequilibrio estructural, todo apunta a que la figura del comprador sin hipoteca, con fines patrimoniales o de rentabilidad, será cada vez más representativa del real estate español.
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Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.
