El mercado global de real estate tokenizado podría alcanzar los 4 billones de dólares hacia 2035
25/09/2025 - ⏱️ 2 min
En los últimos años, la tokenización de activos inmobiliarios ha emergido como una de las apuestas más disruptivas en el vínculo entre tecnología financiera y el sector inmobiliario tradicional. Lejos de ser una promesa teórica, algunas estimaciones recientes proyectan un crecimiento explosivo: Deloitte predice que para 2035 habrá 4 billones de dólares en bienes raíces tokenizados, frente a menos de 0,3 billones en 2024.
Esta proyección implica un crecimiento compuesto anual (CAGR) muy elevado durante la próxima década, reflejando la expectativa de que el concepto de propiedad fraccionada digitalmente, liquidez on-chain y accesibilidad global termine ampliando la base de inversores, especialmente en mercados inmobiliarios ya tensionados.
Aunque esas cifras proyectadas suelen usarse como argumento publicitario, lo cierto es que el estado real del ecosistema muestra un mapa mixto de avances y limitaciones. Según un reciente trabajo académico que analiza los activos del mundo real tokenizados (RWA), hasta 2025 se habrían tokenizado más de 25.000 millones de dólares en activos —incluyendo bienes raíces— pero con liquidez reducida, volúmenes secundarios muy bajos y limitada participación activa de inversionistas en muchos casos.
Objetivos y ventajas estructurales del modelo tokenizado
El atractivo de la tokenización radica en varios vectores estructurales:
- Propiedad fraccionada y entrada baja: al convertir una propiedad en unidades digitales, inversores con capital modesto pueden acceder a activos que tradicionalmente requerían desembolsos elevados, democratizando la inversión inmobiliaria.
- Liquidez y mercado secundario potencial: en teoría, los tokens pueden negociarse 24/7 en mercados digitales globales, permitiendo entrada y salida más ágil que con propiedades convencionales. No obstante, esa liquidez aún no se ha consolidado.
- Transparencia, eficiencia y menores costes: la tecnología blockchain permite registros inmutables, reducción de intermediarios y automatización de custodia, pagos y registros, reduciendo fricciones operativas.
- Acceso global y diversificación: un inversor en Madrid podría comprar tokens de un edificio en Lisboa o Berlín sin necesitar estructuras legales tradicionales, todo se canaliza digitalmente.
En Europa, la tokenización inmobiliaria gana atención gracias a avances regulatorios como el régimen MiCA (Markets in Crypto-Assets), que proporciona un marco legal armonizado para criptoactivos y tokens en los estados miembros. Esta regulación aporta certidumbre que muchos inversores institucionales demandan antes de comprometer capital en estos nuevos instrumentos.
Obstáculos y riesgos a la consolidación
- Baja liquidez y escasa actividad secundaria: muchos tokens muestran poco volumen de intercambio, largos periodos de tenencia y baja participación minorista. Esa desconexión entre tokenización y comerciabilidad es uno de los cuellos de botella principales.
- Complejidad regulatoria y jurídica: la falta de uniformidad normativa entre países reduce interoperabilidad y aumenta barreras de entrada. En Europa, la evolución de MiCA es clave, pero aún faltan implementaciones locales coherentes.
- Valuación, propiedad y gobernanza: el vínculo entre token on-chain y activo real off-chain depende de custodia y contratos robustos. Sin ellos, surge riesgo de disputas legales y opacidad en derechos de inquilinos.
- Adopción institucional lenta: promotores, bancos y aseguradoras muestran escepticismo y resistencia a estructuras que pueden erosionar márgenes o intermediar. La transición requiere pilotos exitosos y casos de referencia.
- Riesgos de concentración y custodia: en muchos proyectos, la custodia y el control recaen en pocos actores centralizados, generando vulnerabilidades de contraparte.
Indicadores recientes y casos emergentes
Aunque aún no dominan titulares, ciertas señales apuntan a aceleración en 2025:
- Asia: grandes desarrolladoras como Seazen Group (China) exploran tokenización de activos y creación de institutos digitales.
- Mercados financieros: Nasdaq ha propuesto incorporar comercio de valores tokenizados, preparando infraestructura regulatoria.
- Proyecciones globales: Bloomberg cita a McKinsey y BCG estimando entre 2 y 16 billones de dólares en activos tokenizados hacia 2030.
Estos movimientos indican que el mundo financiero empieza a tomar en serio la tokenización como instrumento complementario —no sustituto inmediato— del real estate tradicional.
Implicaciones estratégicas para el sector inmobiliario europeo
- Acceso a nuevos capitales: emisiones tokenizadas permiten atraer inversores globales y multiplicar microinversores con tickets bajos.
- Diversificación: un fondo tokenizado puede distribuir participaciones en múltiples edificios y países, amortiguando riesgos nacionales.
- Innovación en liquidez y producto: activos residenciales, oficinas o retail pueden ofrecer segmentos tokenizados con beneficios especiales o híbridos.
- Ventaja competitiva regulatoria: quienes ganen experiencia con MiCA liderarán la ola regulatoria en Europa.
El desafío es equilibrar esa innovación con una ejecución solvente. Las primeras operaciones deben estar respaldadas por estructuras legales claras, liquidez simulada, custodia transparente y auditorías independientes.
Conclusión
La proyección de 4 billones de dólares en real estate tokenizado hacia 2035 representa más que una cifra llamativa: es el horizonte estratégico hacia el que convergen sectores inmobiliarios y financieros. Pero ese futuro exige construir mercados secundarios, superar fricciones regulatorias y demostrar que el modelo tokenizado puede coexistir y competir con el mercado tradicional.
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Disclaimer: Este artículo es informativo y no constituye recomendación ni consejo de inversión. Cualquier decisión requiere juicio profesional independiente.
