Récord de compraventas en España: el ladrillo vive su mejor semestre desde 2007 pese a la tensión de precios
02/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español ha registrado en el primer semestre de 2025 su mejor cifra de transacciones desde el inicio de la serie histórica en 2007. Según los datos del Colegio de Registradores, recogidos en el último informe de OBS Business School (julio 2025), entre enero y junio se formalizaron 350.000 compraventas de vivienda, lo que supone un incremento interanual del 19 %. Solo en el primer trimestre se contabilizaron más de 181.000 operaciones, una cifra que no se alcanzaba desde antes de la crisis financiera.
El dinamismo responde a una combinación de factores coyunturales y estructurales. Por un lado, la relajación de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y la consiguiente caída del euríbor hasta el 2,114 % en agosto, frente al 3,33 % del mismo mes de 2024 (El País, 29/08/2025), ha reducido notablemente las cuotas hipotecarias. A pesar del ligero repunte del índice en agosto —el primero en lo que va de año—, las condiciones de financiación siguen siendo mucho más favorables que en los dos últimos ejercicios, cuando el euríbor superó el 4 %.
Por otro lado, la demanda latente acumulada durante la crisis inmobiliaria de 2022-2023 y la consolidación del crecimiento económico en España han impulsado a miles de familias a dar el paso hacia la compra. De acuerdo con OBS, el mercado nacional podría cerrar 2025 con más de 732.000 transacciones, lo que situaría el volumen en niveles no vistos desde la etapa previa a la gran recesión.
Madrid, Barcelona y Málaga, locomotoras de la demanda
El incremento de la actividad no ha sido homogéneo en todo el territorio. Madrid, Barcelona y Málaga concentran buena parte de las operaciones, con especial fuerza en el mercado de vivienda nueva. Las grandes capitales atraen tanto a compradores nacionales como a inversores internacionales, que han vuelto a apostar por España tras la mejora de las perspectivas macroeconómicas y la consolidación del país como uno de los destinos más atractivos de Europa.
El regreso de capital extranjero se refleja también en la composición de las cotizadas inmobiliarias españolas: según Cinco Días (26/08/2025), los inversores foráneos controlan ya alrededor del 55 % del valor bursátil de las socimis. Esta tendencia alimenta la competencia por los activos más codiciados y presiona los precios al alza, particularmente en zonas prime.
En el ámbito de la obra nueva, promotoras como Neinor Homes y Aedas Homes, protagonistas de la opa de 1.070 millones de euros anunciada en junio de 2025 (Cinco Días, 16/06/2025), se posicionan como actores clave para dar respuesta a la creciente demanda. El proyecto conjunto derivado de esta fusión planea levantar más de 43.000 viviendas en los próximos años, un objetivo ambicioso que podría aliviar, en parte, el déficit estructural de entre 450.000 y 600.000 unidades señalado por el Banco de España (junio 2025).
Una recuperación con riesgos
El crecimiento de las transacciones se produce en un entorno de incertidumbre. Si bien la reducción de los tipos de interés ha impulsado la accesibilidad a la vivienda en propiedad, el precio de la vivienda en España sigue marcando máximos históricos, con un encarecimiento acumulado de más del 20 % desde 2021 (El País, agosto 2025). Esta dualidad —crédito más barato, pero precios más altos— plantea desafíos para los hogares jóvenes, que continúan encontrando dificultades para acceder a la primera vivienda.
Además, la situación geopolítica en Europa añade volatilidad a las perspectivas. La persistencia del conflicto en Ucrania y la inestabilidad en los mercados energéticos mantienen presiones inflacionarias que podrían ralentizar la política de relajación monetaria del BCE. Una estabilización del euríbor en torno al 2 % aliviaría el coste de las hipotecas, pero un cambio repentino en las expectativas inflacionarias podría revertir rápidamente la tendencia.
Consecuencias para el real estate y la inversión
Para los inversores inmobiliarios, el nuevo récord en las transacciones confirma el atractivo del mercado español en el actual ciclo. El apetito por el residencial se combina con el crecimiento del segmento del alquiler, cuyo precio ha aumentado un 10,5 % interanual en agosto, según Idealista News (29/08/2025). La tensión en los alquileres, sumada a la falta de vivienda asequible, está empujando a muchos hogares hacia la compra, siempre que las condiciones hipotecarias lo permiten.
Al mismo tiempo, el repunte de la inversión extranjera en activos inmobiliarios se refleja en operaciones de gran envergadura, como la adquisición por parte del fondo canadiense CPPIB de las residencias de estudiantes Livensa por 1.200 millones de euros, anunciada en junio (Cinco Días, 19/06/2025). Estas transacciones apuntan a un mercado que, pese a la incertidumbre macroeconómica global, sigue ofreciendo rentabilidades atractivas en el contexto europeo.
La dinámica también tiene consecuencias para el futuro de la tokenización inmobiliaria. En un entorno donde los precios de compraventa baten récords y el acceso al crédito se flexibiliza, los modelos digitales de inversión pueden captar a pequeños inversores que buscan participar en el mercado con entradas más bajas. Plataformas como OpenBrick o Reental ya han lanzado proyectos de tokenización por valores de hasta 32,5 millones de euros en 2024 (Wikipedia y Observatorio Blockchain, 2025), y el contexto de euforia inmobiliaria podría acelerar la adopción de este tipo de vehículos en España y Europa.
¿Burbuja o consolidación?
El debate sobre si España se enfrenta a una nueva burbuja inmobiliaria está abierto. La demanda sostenida, la entrada de capital internacional y la mejora del acceso al crédito contrastan con la falta de suelo disponible y la lenta respuesta del sector promotor. Según el Banco de España, el déficit de vivienda es uno de los factores que explica la presión sobre los precios y la dificultad creciente para que los jóvenes se emancipen.
La clave estará en la capacidad de incrementar la oferta y en la evolución de los costes de financiación. Si el euríbor logra estabilizarse en el entorno del 2 % y el BCE mantiene su hoja de ruta de bajadas de tipos, el mercado podría vivir un periodo de expansión sostenida. En cambio, un repunte de la inflación o nuevas tensiones geopolíticas que obliguen a endurecer de nuevo la política monetaria podrían enfriar rápidamente la demanda y frenar el ritmo de compraventas.
Por ahora, el dato de 350.000 viviendas vendidas en el primer semestre se ha convertido en un símbolo de la fortaleza del sector. Para muchos analistas, el reto inmediato es transformar este impulso en un crecimiento sostenible, evitando repetir los excesos de la burbuja de hace dos décadas.
Fuentes:
- El País (29/08/2025) – “El euríbor registra su primera subida en 2025 aunque las hipotecas seguirán bajando”.
- OBS Business School (julio 2025) – Informe sobre el mercado inmobiliario en España 2025.
- Idealista News (29/08/2025) – “El precio del alquiler en España sube un 10,5% en agosto”.
- Cinco Días (16/06/2025) – “Neinor lanza la opa por el 100% de Aedas por 1.070 millones”.
- Cinco Días (19/06/2025) – “El fondo canadiense CPPIB cierra la compra de las residencias de Livensa a través de Nido por 1.200 millones”.
- Banco de España (Informe Anual 2025).
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Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento de inversión. Las decisiones de inversión deben tomarse de manera independiente y con la debida asesoría profesional.
