El mercado inmobiliario español alcanza máximos históricos de compraventas en 2025: impulso generalizado en todas las comunidades autónomas

07/08/2025 - ⏱️ 2 min

España ha cerrado el primer semestre de 2025 con un volumen de compraventas de vivienda que no se veía desde los años del auge inmobiliario previos a la crisis de 2008. Según los datos oficiales publicados este martes por el Ministerio de Vivienda, se registraron 357.533 operaciones de compraventa entre enero y junio, lo que supone un crecimiento del 5,7 % respecto al mismo periodo de 2024 y el nivel más alto desde 2007.

Este repunte se consolida como una de las principales señales del dinamismo del sector, en un contexto marcado por la recuperación de la confianza de los hogares, el endurecimiento del mercado del alquiler y el atractivo que continúa ejerciendo el mercado residencial español para los inversores institucionales y particulares.

Impulso homogéneo en todo el territorio

A diferencia de ciclos anteriores, donde el dinamismo inmobiliario se concentraba en las grandes capitales o en los destinos turísticos, la primera mitad de 2025 ha traído consigo un crecimiento prácticamente generalizado en todo el país. De hecho, 12 comunidades autónomas han registrado aumentos interanuales de dos dígitos, encabezadas por Castilla y León (+25,6 %), La Rioja (+21,5 %) y Castilla-La Mancha (+19,9 %). En el caso de Madrid y Cataluña, también se observan crecimientos sólidos (+6,3 % y +7,1 %, respectivamente), aunque algo más moderados.

Expertos del sector señalan que este patrón responde, en parte, al traslado de la demanda hacia zonas con precios más asequibles, impulsado por la movilidad laboral post-pandemia, el teletrabajo y el agotamiento de la oferta en los núcleos tradicionales. Asimismo, la mejora en las comunicaciones y la digitalización del proceso de compra han facilitado la expansión de los compradores a territorios anteriormente secundarios.

La vivienda usada lidera el mercado

Del total de operaciones registradas, casi el 80 % corresponde a vivienda usada, que crece por encima del 6 %, mientras que la obra nueva mantiene un comportamiento más contenido (+1,5 %). La falta de suelo finalista, las dificultades administrativas para obtener licencias y el aumento de los costes de construcción siguen limitando la oferta nueva, pese a la fuerte demanda.

El mercado está absorbiendo el stock de viviendas existentes a un ritmo notable, lo que, unido al incremento sostenido de los precios, ha elevado las previsiones de rentabilidad para los inversores. Según los últimos datos de Tinsa, el precio medio de la vivienda en España creció un 11,5 % interanual en julio, con un avance mensual del 1,5 % respecto a junio.

Este incremento se explica por el empuje de las capitales de provincia, los archipiélagos y la costa mediterránea, zonas que combinan una alta demanda con una oferta estructuralmente limitada. Algunas ciudades, como Palma, Málaga o Valencia, están superando ya los máximos históricos de precios alcanzados en 2007.

Factores estructurales detrás del auge

Detrás de este renovado auge del sector inmobiliario español hay factores estructurales que van más allá de la coyuntura macroeconómica. En primer lugar, el endurecimiento del mercado del alquiler —por falta de oferta, nuevas regulaciones y presión turística— ha incentivado la compra como alternativa incluso entre perfiles tradicionalmente arrendatarios.

En segundo lugar, el crecimiento del ahorro acumulado por los hogares desde la pandemia, junto con unas condiciones financieras aún favorables (pese a la subida de tipos en los últimos dos años), ha permitido canalizar recursos hacia la adquisición de vivienda, tanto como residencia habitual como inversión.

Por último, el protagonismo de compradores internacionales y fondos inmobiliarios no deja de crecer. Según datos del Consejo General del Notariado, los extranjeros protagonizaron el 14,6 % de las compraventas en 2024, y las operaciones realizadas por inversores institucionales representan ya el 12 % de las ventas totales, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas.

¿Burbuja o normalización?

La recuperación del sector ha traído consigo también un creciente debate entre analistas y reguladores: ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria o ante una normalización estructural del mercado? La respuesta varía según los indicadores que se observen.

Mientras que los precios y el volumen de operaciones se acercan a niveles de récord, el endeudamiento de los hogares se mantiene contenido, y la concesión de hipotecas está en línea con la evolución de los ingresos y el valor de los activos. En este contexto, desde el Banco de España se insiste en que no hay señales de un sobrecalentamiento preocupante, aunque se advierte de una posible sobrerreacción en algunas zonas específicas.

Por su parte, las asociaciones de promotores y agentes inmobiliarios piden mayor seguridad jurídica y claridad regulatoria para seguir desarrollando la oferta de vivienda, especialmente en zonas tensionadas. La escasez de suelo, las trabas administrativas y las nuevas obligaciones de eficiencia energética (previstas para 2030) podrían frenar el ritmo de producción de vivienda en los próximos años.

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Este artículo se basa en datos oficiales del Ministerio de Vivienda, Tinsa, el Consejo General del Notariado y el Banco de España. La información aquí contenida es puramente informativa y en ningún caso debe interpretarse como recomendación o consejo de inversión.