Récord histórico de compraventas en septiembre de 2024: el mercado inmobiliario español desafía la lógica del enfriamiento

07/10/2024 - ⏱ 2 min

El mercado residencial español cerró septiembre de 2024 con un repunte sin precedentes: 61.887 compraventas de viviendas, un 41,5 % más que en el mismo mes del año anterior, según los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicados el 18 de noviembre de 2024. La cifra, la más alta para un septiembre desde 2007, rompió todas las previsiones de moderación y reflejó la resiliencia del ladrillo frente a un contexto de tipos de interés aún elevados y condiciones crediticias más estrictas.

Mientras otros mercados europeos —como Alemania o Suecia— registraban caídas de dos dígitos en las operaciones, España sorprendía con un nuevo ciclo de dinamismo apoyado en tres factores: una demanda interna sólida, escasez estructural de vivienda en las principales ciudades y entrada sostenida de capital extranjero. Según el Colegio de Registradores, los compradores internacionales representaron más del 15 % del total de adquisiciones residenciales en 2024, liderados por británicos, alemanes y franceses.

Por regiones, Andalucía, la Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid concentraron más de la mitad de las operaciones. En la costa mediterránea, los municipios turísticos y de segunda residencia mantuvieron un ritmo de ventas superior al promedio nacional, impulsados por jubilados europeos y teletrabajadores con poder adquisitivo medio-alto. Al mismo tiempo, en los grandes núcleos urbanos, la falta de oferta nueva y la presión sobre el alquiler empujaron a muchos hogares a comprar antes de nuevas subidas de precios.

Ese comportamiento contrasta con la tendencia del resto del continente. De acuerdo con Eurostat, los precios de la vivienda en España aumentaron un 12,8 % interanual en el segundo trimestre de 2025, frente al 5,1 % en la eurozona y 5,4 % en la Unión Europea. El País destacaba en su edición del 3 de octubre de 2025 que el incremento español es “más del doble de la media europea”, un dato que consolida la posición del país como uno de los mercados más tensionados, pero también más atractivos, de la región.

Los analistas consultados por Cinco Días y El Confidencial coinciden en que el repunte de septiembre de 2024 fue una anomalía impulsada por la estabilización temporal de los tipos hipotecarios, la fortaleza del empleo y un efecto de “última oportunidad” entre los compradores. Sin embargo, la evolución de los meses siguientes mostró que el ajuste esperado del mercado seguía sin llegar. La demanda estructural sigue superando ampliamente la oferta, y la vivienda continúa consolidándose como un activo refugio frente a la volatilidad bursátil y la incertidumbre geopolítica.

Esa fortaleza no está exenta de riesgos. El Banco de España advierte desde comienzos de 2025 de un posible “desacoplamiento entre precios y renta disponible” en determinados núcleos urbanos, especialmente Madrid, Málaga y Palma. Aun así, el mercado español mantiene un atractivo diferencial respecto a sus pares europeos: rentabilidades por alquiler en torno al 3,8 %, una tasa de esfuerzo hipotecario inferior al 35 % en la mayoría de los compradores y un volumen creciente de inversión institucional en vivienda en alquiler (build-to-rent).

El fenómeno también ilustra una evolución cultural en la forma en que los españoles entienden el ahorro. La vivienda sigue siendo el principal vehículo de acumulación de patrimonio, pero su acceso y análisis se están transformando. La digitalización y la fragmentación del mercado han abierto la puerta a nuevos modelos de inversión, como el crowdfunding inmobiliario o la tokenización de activos reales, que permiten a pequeños inversores participar en proyectos que antes quedaban reservados a patrimonios institucionales.

En ese nuevo paradigma se inscriben iniciativas como Realty Investor, una plataforma digital que busca centralizar y comparar las oportunidades de inversión inmobiliaria digital, desde crowdfunding hasta activos tokenizados. Su propósito es ofrecer información y análisis rigurosos al inversor retail, sin gestionar fondos ni ejecutar operaciones, sino actuando como un espacio de conocimiento y transparencia.

El récord de compraventas de septiembre de 2024 fue mucho más que un dato estadístico: fue la confirmación de que el mercado español, pese a los ciclos y las restricciones crediticias, sigue funcionando como uno de los motores de confianza económica del país. Y mientras los grandes actores reconfiguran sus estrategias, un nuevo tipo de inversor —más informado, más digital y más analítico— empieza a tomar protagonismo.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.