CaixaBank lidera la primera gran refinanciación verde del año en real estate español con un préstamo de 150 millones a IBA Capital y Batipart
22/07/2025 - ⏱️ 2 min
En un contexto de creciente presión para alinear el capital inmobiliario con los objetivos de sostenibilidad, CaixaBank ha cerrado esta semana una operación clave que puede marcar un punto de inflexión en la financiación verde del sector en España. El banco ha concedido un préstamo de 150 millones de euros al consorcio formado por IBA Capital Partners y la gestora francesa Batipart para refinanciar la adquisición de una cartera mixta de oficinas y activos logísticos situados en Madrid y Barcelona.
La operación, estructurada como un préstamo verde certificado bajo los principios de la Loan Market Association (LMA), supone uno de los mayores volúmenes concedidos este año por una entidad española a un proyecto inmobiliario con criterios ESG explícitos. Según fuentes próximas a la operación, el préstamo tiene un vencimiento a siete años, contempla indicadores de desempeño vinculados a la mejora energética de los activos y ha contado con asesoramiento legal de Cuatrecasas por parte de los prestatarios.
Una señal para el mercado
El portfolio refinanciado comprende 10 activos con una superficie alquilable superior a los 120.000 metros cuadrados, repartidos entre edificios de oficinas en zonas prime de Madrid como AZCA y Méndez Álvaro, así como naves logísticas en el corredor del Henares y el eje Barcelona-Zaragoza. Todos los inmuebles han sido adquiridos en los últimos 18 meses por el consorcio franco-español, con una estrategia claramente orientada a su reposicionamiento sostenible y mejora operativa.
La apuesta de CaixaBank por financiar esta cartera responde no solo a su calidad de inquilinos —entre los que figuran multinacionales del sector tecnológico, farmacéutico y distribución— sino también al compromiso firme de IBA y Batipart con la transformación verde del portfolio. Entre los objetivos comprometidos se incluyen la obtención de certificaciones BREEAM Excellent para el 80 % de los activos en los próximos tres años y la reducción del consumo energético en al menos un 30 % respecto a los niveles de adquisición.
“Estamos convencidos de que el futuro del real estate pasa por proyectos capaces de combinar rentabilidad, resiliencia y compromiso climático. Esta operación es un ejemplo de cómo podemos avanzar en esa dirección”, explicó en un comunicado Jorge Sáenz de Miera, director de Financiación de Empresas de CaixaBank.
Capital internacional con estrategia sostenible
IBA Capital Partners, con sede en Madrid, ha consolidado en la última década una estrategia centrada en oficinas de alta gama y activos urbanos reposicionables. En los últimos años ha incrementado su exposición a activos logísticos y flex spaces, anticipándose a la transformación estructural del sector tras la pandemia. Batipart, por su parte, es una firma familiar francesa con más de 3.000 millones de euros en activos bajo gestión y presencia activa en España desde 2015.
Ambas gestoras comparten un enfoque conservador en la financiación y una visión de largo plazo en la tenencia de activos. “Este tipo de deuda verde no solo nos permite optimizar nuestra estructura de capital, sino también anclar financieramente nuestro compromiso con la descarbonización del sector inmobiliario”, indicó en declaraciones a El Economista un portavoz de IBA.
La operación llega en un momento clave para el mercado español, donde la financiación tradicional empieza a replegarse en activos de riesgo, pero se mantiene fluida para proyectos con certificaciones ambientales y garantías operativas. Según datos de BNP Paribas Real Estate, la deuda verde representa ya un 18 % del total de financiación inmobiliaria concedida en España durante el primer semestre de 2025, frente al 12 % del mismo periodo del año anterior.
Marco normativo y atractivo inversor
El auge de este tipo de instrumentos responde en parte al marco regulatorio de la UE. La taxonomía verde, los estándares europeos de divulgación financiera (SFDR) y el nuevo Reglamento de Bonos Verdes —aprobado en abril de 2024 y de aplicación directa desde enero— han obligado a muchos inversores institucionales a redirigir capital hacia activos alineados con objetivos climáticos.
Para los originadores y gestores de carteras inmobiliarias, esto representa tanto una oportunidad como una obligación. “La presión para cumplir criterios ESG se está traduciendo en condiciones preferentes de financiación, menores spreads y mayor apetito en los mercados secundarios. Esto es especialmente relevante en un entorno de tipos aún elevados y spreads ajustados”, comenta un analista de Alantra.
No obstante, el reto sigue siendo convertir portfolios con bajo nivel de eficiencia en vehículos compatibles con financiación sostenible. La operación de CaixaBank marca un precedente importante, no solo por su volumen, sino por establecer métricas claras de transformación verde con impacto cuantificable.
Hacia un estándar en España
Con este movimiento, CaixaBank refuerza su posición como líder en financiación sostenible en el real estate nacional. En 2024 ya había cerrado 2.500 millones en préstamos verdes y sostenibles en el sector inmobiliario, y para este año su objetivo es superar los 3.200 millones, con foco en rehabilitación de edificios, oficinas prime y activos logísticos.
El préstamo a IBA y Batipart podría convertirse en modelo replicable para otros portfolios gestionados por actores similares como Colonial, Merlin o DWS, que ya trabajan con estructuras financieras sostenibles para parte de su pipeline.
La operación también pone de manifiesto la creciente sofisticación del mercado español, que empieza a acercarse a estándares nórdicos y holandeses en cuanto a criterios de elegibilidad, reporting y verificación externa. Es probable que en los próximos meses veamos más operaciones de este tipo, especialmente si el Banco Central Europeo mantiene sin cambios los tipos y se estabilizan los costes de financiación.
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