Centralizar el control turístico: penetra el registro obligatorio de alquiler vacacional en España
26/08/2025 - ⏱️ 3 min
Desde el 1 de julio de 2025, España ha dado un paso decisivo en la regulación del mercado del alquiler vacacional: la entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos de corta duración obliga a que toda propiedad destinada al alquiler turístico o de temporada disponga de un Número de Registro Único (NRA) para poder anunciarse legalmente, ya sea en plataformas digitales como Airbnb o Booking o a través de canales propios.
Este mecanismo, definido por el Real Decreto 1312/2024, que entró en vigor el 2 de enero y otorgó un periodo de adaptación hasta el 1 de julio, funciona mediante la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, gestionada por el Ministerio de Vivienda en colaboración con el Colegio de Registradores. La medida pretende dotar de trazabilidad y legalidad a un mercado marcado por la proliferación de pisos vacacionales no regulados, al tiempo que refuerza el control fiscal, los estándares de calidad y la transparencia.
A cielo abierto: el alcance del nuevo registro
Hasta finales de junio, cerca de 200.000 solicitudes fueron presentadas ante el registro: solo algo más del 50 % de la oferta total estimada en España. En la Comunitat Valenciana, en concreto, se registraron 34.556 apartamentos, de los cuales 2.511 fueron denegados, y aproximadamente la mitad operaba solo de forma provisional.
El Colegio de Registradores especifica que el registro es obligatorio únicamente para alquileres de corta duración comercializados mediante plataformas transaccionales —es decir, aquellas que permiten formalizar pagos y reservas directamente—, y no para alquileres fuera de esas plataformas ni para hoteles, campings, hostales o usos de larga estancia.
Plataforma bajo vigilancia
La normativa también conlleva obligaciones decisivas para las plataformas: deben verificar la inclusión del NRA en los anuncios, ofrecer mecanismos para detectar incumplimientos y, si procede, retirar anuncios en menos de 48 horas tras recibir la notificación correspondiente.
En un avance complementario, el Ministerio de Vivienda alcanzó un acuerdo con Airbnb: la plataforma retirará anuncios que carezcan del código legal exigido, notificando previamente a los anfitriones para que subsanen los errores; en caso de revocación del registro, la eliminación será inmediata (48 horas).
Resistencia regional y consecuencias económicas
No obstante, la medida enfrenta rechazo por parte de varias comunidades autónomas, como Andalucía, la Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, que consideran que el Real Decreto invade competencias regionales.
Además, la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) alerta de que el registro podría eliminar hasta el 70 % de la oferta turística, con un impacto negativo estimado en 13.737 millones € entre julio y septiembre, y otros 5.167 millones € de pérdidas entre octubre y diciembre. Esta reducción podría perjudicar el empleo local y reactivar la economía sumergida bajo argumentos que pretenden combatirla.
Contexto inmobiliario y presión residencial
España cuenta con cerca de 368.000 viviendas turísticas, lo que equivale al 1,38 % del total del parque residencial y representa el 10 % del mercado de alquiler. En ciudades como Madrid, Málaga y San Sebastián, la proporción de vivienda turística sobre el total de alquiler es aún más elevada, alcanzando el 24 % en el centro de la capital.
Este desequilibrio ha presionado al alza el precio del alquiler, provocando expulsión de residentes, incremento en gentrificación y desplazamiento del mercado residencial hacia el turístico. El nuevo registro constituye, por tanto, una pieza clave en el intento de frenar esas dinámicas. La visibilidad que otorga el NRA permite detectar pisos ilegales: según datos preliminares, 9 de cada 10 viviendas turísticas en Madrid carecían del permiso oficial.
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Disclaimer: Este artículo es exclusivamente informativo. No debe interpretarse nunca como consejo de inversión o financiero.
