España implementa registro obligatorio de alquiler vacacional: una herramienta clave para frenar la proliferación inmobiliaria ilegal
29/07/2025 - ⏱️ 2 min
El Gobierno español ha activado una normativa que exige el registro obligatorio de todas las viviendas destinadas al alquiler turístico o estancias de corta duración, medida que entró en vigor el 1 de julio de 2025 y busca ordenar un mercado clave del sector inmobiliario nacional.
La legislación, establecida en el Real Decreto 1312/2024, exige que cada alojamiento cuente con un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), el cual debe figurar en todos los anuncios —ya sea en plataformas como Airbnb o Booking, o en webs inmobiliarias— para evitar su eliminación en un máximo de 48 horas si carece de este identificador.
Según datos del Ministerio de Vivienda, solo el 46 % de los alojamientos turísticos en España han sido registrados tras el periodo transitorio que concluyó el 30 de junio. En Madrid, el cumplimiento es especialmente precario: solamente el 10 % de los inmuebles turísticos cuenta con el NRUA, frente al 64 % en Barcelona y el 85 % en Málaga.
Impacto sobre la oferta y posibles efectos en renta
El registro responde a la necesidad de restituir transparencia y orden en un mercado inmobiliario tensionado por el uso creciente de alquileres vacacionales. Desde el Ejecutivo se subraya que esta medida persigue restringir la oferta turística ilegal que compite con el alquiler residencial, una práctica que, según el Gobierno, contribuye al acelerado encarecimiento de las rentas urbanas.
El 60 % de los inquilinos en zonas saturadas proviene de arrendamientos tradicionales, mientras que la conversión de viviendas a usos turísticos ha sido una de las principales causas del desequilibrio en el mercado de alquiler habitual. Se anticipa que una caída de la oferta vacacional podría liberar inmuebles para el arrendamiento de larga estancia, si bien el impacto real dependerá de la implementación efectiva del registro.
Responsabilidad de plataformas y fiscalización administrativa
Plataformas como Booking ya han comenzado a actuar: tras el requerimiento del Ministerio de Consumo, procedieron a eliminar más de 4.000 anuncios ilegales, mayoritariamente situados en zonas turísticas como Canarias y comunidades del norte de España.
Por su parte, Airbnb ha firmado un acuerdo con el Ministerio de Vivienda para remitir mensualmente información sobre los anuncios activos, incluyendo sus números de registro nacionales y autonómicos. A partir de agosto de 2025, la plataforma notificará con 10 días de antelación a los anfitriones que presenten irregularidades para regularizar su situación, salvo en casos de revocación de registro estatal, en los que se retirarán anuncios en 48 horas.
Fricciones legales y debate político en Madrid
En paralelo, la Fiscalía ha desestimado la denuncia por prevaricación presentada por Más Madrid contra el Ayuntamiento por supuesta inacción frente a la proliferación de pisos turísticos ilegales. El Ministerio Público valoró positivamente el aumento de inspectores y la revisión de más de 1.700 inmuebles con licencia, concluyendo que el Ayuntamiento “ha actuado con diligencia”.
No obstante, la oposición cuestiona la eficacia de estas actuaciones, subrayando que apenas el 10,3 % de los pisos turísticos en Madrid cuenta con registro legal. También se discute el impacto real del Plan RESIDE, cuyo diseño limita las licencias a edificios con uso exclusivo para apartamentos turísticos, una medida que puede favorecer a fondos institucionales frente al arrendamiento residencial.
Conclusiones: ¿marca un punto de inflexión en vivienda?
España se posiciona como el primer país europeo en aplicar plenamente el Reglamento (UE) 2024/1028 mediante este registro obligatorio, que integra la gestión en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Sin embargo, el elevado nivel de incumplimiento registrado —menos del 10 % en la capital— hace patente la complejidad de transformar un mercado que ha operado durante años al margen de la legalidad. La verdadera prueba de efectividad llegará con la aplicación sancionadora, la colaboración municipal y el uso de tecnología para la fiscalización y eliminación de anuncios ilegales.
De fondo permanece el debate principal: ¿puede esta regulación estructural aliviar la presión sobre el alquiler residencial o terminará consolidando un mercado dual —viviendas destinadas al turismo frente al acceso restringido para residentes locales? La clave estará en el equilibrio entre control y oferta, así como en la transparencia del nuevo sistema para evitar desplazamientos socioterritoriales hacia zonas menos reguladas.
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