Rentabilidades divergentes: por qué alquilar en Madrid, Barcelona y Valencia rinde de forma distinta

10/09/2025 - ⏱️ 2 min

El mercado del alquiler residencial en España muestra escenarios diversos, donde el retorno para propietarios varía notablemente entre ciudades y barrios. Según datos del Global Property Guide, el rendimiento bruto medio en el primer trimestre de 2025 fue de un 4,82 % en Madrid, 7,52 % en Barcelona y 6,19 % en Valencia. Estos valores reflejan no solo la disparidad de precios, sino también diferencias marcadas en la oferta y hábitos de consumo urbano .

Barcelona, en particular, destaca como el enclave más rentable entre las tres. Su rendimiento medio roza el 7,5 %, con intervalos que oscilan entre el 4 % y el 9 % según la zona concreta . La alta rentabilidad se correlaciona con una fuerte demanda de inquilinos, especialmente en zonas céntricas y barrios consolidados, donde la tensión del mercado favorece al arrendador. Valencia se ubica en una posición intermedia, con retornos promedio del 6 %. Su ventaja radica en precios de adquisición más bajos frente a una demanda creciente, tanto por parte de residentes como de turistas, lo que proporciona un equilibrio atractivo entre coste y rendimiento .

Por su parte, Madrid, a pesar de su peso económico y poblacional, ofrece un rendimiento significativamente más moderado. El promedio del 4,82 % —y como mínimo hasta rangos tan bajos como el 2,76 %— refleja la tensión del mercado, donde los elevados costes de entrada, el encarecimiento y el predominio de pisos turísticos reducen la rentabilidad efectiva del alquiler tradicional .

Además, un informe reciente de El País, basado en datos de la Agencia Tributaria correspondientes a 2023, constata que los mayores retornos brutos se registran en barrios periféricos de las grandes ciudades. En Madrid, distritos como Entrevías o Pavones arrojan rentabilidades cercanas al 8 %, mientras que en el centro de la ciudad, en zonas como Goya o Justicia, los rendimientos caen por debajo del 4 % . Este fenómeno también se repite en Barcelona y Valencia, donde las periferias con adquisición más asequible permiten mayores márgenes para los propietarios .

Este paradigma urbano sitúa a la periferia como nuevo foco de interés para inversores y pequeños arrendadores, aunque con matices. Si bien la rentabilidad puede ser más alta allí, factores como la creciente compra, el alza de precios y las vacantes temporales impiden que estos niveles se mantengan indefinidamente .

Para inversores inmobiliarios, las conclusiones son claras: Barcelona ofrece la rentabilidad media más elevada, seguida de cerca por Valencia, mientras que Madrid presenta retornos más moderados, aunque aún viables en zonas periféricas con costes de entrada menores. En suma, el análisis del yield no se limita a cifras medias de ciudad, sino que exige una mirada granular al tipo de inmueble, ubicación y contexto urbano.

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Disclaimer: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no debe interpretarse bajo ninguna circunstancia como consejo de inversión.