El retail y la logística resurgen en España en 2025: recuperación sólida y atractivo renovado para inversores institucionales

25/07/2025 - ⏱️ 2 min

Por la Redacción de Realty Investor

Fuente: Idealista News, CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate, Savills, Knight Frank – Julio 2025

Tras varios años de incertidumbre y corrección postpandemia, los segmentos de retail y logística inmobiliaria en España han experimentado una recuperación sostenida en el primer semestre de 2025. Según datos recogidos por Idealista News, CBRE y JLL, tanto el volumen de inversión como la ocupación y las rentas muestran una tendencia positiva, impulsada por la reconfiguración de hábitos de consumo, la reactivación del turismo y el crecimiento del comercio electrónico.

Esta reactivación ha sido especialmente significativa en los principales polos logísticos de Madrid, Barcelona y Valencia, así como en el retail prime de grandes ciudades, donde las rentas han comenzado a estabilizarse y, en algunos casos, repuntar. Para los grandes fondos institucionales, family offices y REITs internacionales, ambos sectores han dejado de ser percibidos como activos de riesgo y han vuelto a ocupar un lugar relevante en las estrategias de asignación de capital para 2025 y 2026.

Logística: rentabilidades defensivas en un contexto de oferta limitada

El mercado logístico español ha alcanzado cifras récord en absorción y rentas durante los seis primeros meses del año. Según el último informe de CBRE Logistics Market Snapshot (junio 2025), la contratación logística nacional ha superado los 1,4 millones de metros cuadrados, con Madrid (630.000 m²) y Barcelona (410.000 m²) liderando el ranking. Las rentas han aumentado un 5,2 % en Madrid y un 10,3 % en Barcelona, impulsadas por una demanda muy superior a la oferta y una tasa de disponibilidad por debajo del 3 %.

Los sectores que más están impulsando la demanda son el e-commerce, la alimentación, la industria farmacéutica y la logística inversa, en un contexto de cadenas de suministro más resilientes y necesidad de almacenamiento intermedio. Empresas como Amazon, Dia, Lidl, SEUR y Correos han protagonizado grandes operaciones de ampliación o relocalización, especialmente en las áreas metropolitanas.

Desde el punto de vista inversor, la logística mantiene un atractivo estructural: contratos a largo plazo, bajos niveles de rotación y activos relativamente inmunes al ciclo de consumo. Los yields prime se sitúan entre el 4,25 % y el 4,75 %, dependiendo de la localización y certificación ESG del activo. Fondos como GLP, Panattoni, Clarion y Blackstone han protagonizado adquisiciones en 2025 por valor conjunto superior a 1.500 millones de euros, consolidando la confianza en este segmento como refugio rentable.

Retail: estabilización y nuevo ciclo de crecimiento

El retail físico, considerado hasta hace poco un activo en declive, ha mostrado en 2025 señales claras de recuperación, especialmente en los centros comerciales regionales y los ejes comerciales de alta afluencia en grandes ciudades. Según datos de JLL Retail Snapshot y BNP Paribas Real Estate, las tasas de ocupación han aumentado hasta el 92 % en parques de medianas y centros prime, y las rentas han comenzado a estabilizarse tras años de ajuste.

El turismo, que ha vuelto a niveles prepandemia, ha sido un motor fundamental del repunte en ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga y Sevilla. Las calles más emblemáticas —Passeig de Gràcia, Serrano, Larios, Colón— han vuelto a atraer a operadores internacionales como Zara, JD Sports, H&M, Sephora o Primark, que han ampliado superficies o reformado flagship stores.

La clave del éxito actual del retail pasa por su reconversión en espacios híbridos que combinan comercio tradicional con ocio, restauración, servicios y experiencias. Centros como La Maquinista (Barcelona), Plaza Río 2 (Madrid) o Puerto Venecia (Zaragoza) han mejorado indicadores de tráfico y ventas gracias a esta fórmula. El showrooming, el click & collect y la integración tecnológica han devuelto competitividad al formato físico frente al canal online.

En cuanto a la inversión, el volumen en retail ha superado los 1.100 millones de euros en el primer semestre de 2025, según Savills y Knight Frank, con operaciones lideradas por REITs españoles (Lar, Castellana Properties), fondos extranjeros como Redevco o Carmila, y varios family offices centrados en locales a pie de calle. Los yields oscilan entre el 5,25 % y el 6,5 %, con márgenes superiores a los observados en residencial o logístico.

Oportunidades e implicaciones para el inversor institucional

La convergencia de la recuperación en logística y retail ha reconfigurado las preferencias de muchos inversores que, hasta ahora, mostraban una clara sobrerrepresentación del segmento living. En 2025, la inversión en activos operativos —logística, retail y hotelero— representa ya más del 55 % del volumen total transaccionado en real estate comercial en España, una cifra no vista desde 2019, según datos de Colliers y Cushman & Wakefield.

A nivel europeo, España destaca por una combinación de factores que la hacen especialmente atractiva: alta rentabilidad relativa, estabilidad normativa, presión moderada sobre tipos de interés y consolidación de operadores profesionales. Las carteras logísticas con contratos triple net y los centros comerciales bien ubicados con mix diversificado están siendo muy codiciados por inversores core/core+.

El reto, no obstante, sigue siendo la gestión activa: tanto el retail como la logística requieren capacidad operativa, reposicionamiento, adecuación ESG y adaptación a los nuevos hábitos de consumo. La presencia de gestores con expertise local y estructura profesional será clave para extraer valor de estos activos más allá del puro componente financiero.

Con todo, el mercado español ha demostrado en 2025 una madurez creciente y una capacidad notable para atraer capital en todos los segmentos inmobiliarios. La recuperación del retail y la resiliencia de la logística refuerzan la tesis de que la diversificación sectorial vuelve a estar sobre la mesa de los principales fondos globales.

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