Tetuán, símbolo de la presión inmobiliaria en Madrid: densidad récord, déficit de zonas verdes y auge especulativo

05/08/2025 - ⏱️ 2 min

MADRID — En el corazón del distrito de Tetuán, al norte de la capital, el dinamismo del mercado inmobiliario convive con una realidad urbana cada vez más sofocante. A pesar de ser uno de los barrios con mayor actividad constructiva de Madrid, la calidad de vida de sus residentes se ve amenazada por una combinación de factores: falta de planificación sostenible, densificación extrema y ausencia de zonas verdes. Mientras promotoras y fondos continúan adquiriendo suelo y promoviendo viviendas a precios crecientes, el vecindario se convierte en un microcosmos de las tensiones estructurales del sector en las grandes capitales europeas.

Según datos del Ayuntamiento de Madrid, Tetuán ya es oficialmente el distrito con mayor densidad de población de la ciudad, alcanzando los 33.279 habitantes por kilómetro cuadrado en barrios como Bellas Vistas, muy por encima de los 21.000 de media de la ciudad. Esta cifra no solo refleja el atractivo de la zona para nuevos compradores e inversores, sino también la presión física y medioambiental sobre un espacio limitado, donde apenas queda suelo disponible para equipamientos o espacios verdes.

Una investigación publicada esta semana por El País (29 de julio de 2025) pone cifras a un malestar cada vez más visible entre los vecinos. En algunas manzanas del entorno de la calle Almansa, se concentran más de 1.500 personas por hectárea construida, con promociones de viviendas que alcanzan alturas de hasta ocho plantas donde antes había unifamiliares o talleres industriales. Esta sustitución sistemática del tejido tradicional por edificios de alta densidad ha generado una transformación acelerada del paisaje urbano, con escasa intervención pública que regule el modelo de ciudad resultante.

El déficit de zonas verdes es otro de los grandes vectores del problema. Según datos del Observatorio de Sostenibilidad Urbana de Madrid, Tetuán cuenta con apenas 2,3 m² de zonas verdes por habitante, frente a los más de 8 m² recomendados por la Organización Mundial de la Salud. El reciente episodio de calor extremo, con temperaturas por encima de los 42 ºC a finales de julio, ha reavivado las protestas vecinales por la ausencia de sombra y espacios de respiro térmico, especialmente en áreas densamente urbanizadas como Cuatro Caminos o Berruguete.

Este escenario no solo responde a una cuestión de planeamiento local, sino que refleja una tendencia estructural en el mercado inmobiliario madrileño: la financiarización de los barrios céntricos, en los que cada solar disponible es visto como una oportunidad para maximizar rentabilidad en mercados de alta demanda. Fondos de inversión como Azora, Ares Management y Vivenio —según registros de transacciones publicados por el Registro de la Propiedad en junio y julio— han cerrado operaciones recientes en el distrito por importes superiores a los 20 millones de euros. Estas operaciones suelen ir ligadas a promociones de "build-to-rent" o rehabilitación para alquiler turístico, que presionan aún más el acceso a la vivienda habitual.

El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, ha reconocido la necesidad de repensar el urbanismo del distrito. En declaraciones recientes, el delegado de Urbanismo, Mariano Fuentes, ha indicado que se están preparando medidas de “renaturalización” del entorno urbano, aunque sin plazos concretos. Mientras tanto, los vecinos denuncian la tala de árboles maduros para abrir espacio a nuevas promociones y la falta de inversión en dotaciones escolares, sanitarias y deportivas. Organizaciones como Ecologistas en Acción y la FRAVM (Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid) han presentado alegaciones a varios proyectos que consideran incompatibles con la calidad de vida del entorno.

Desde una perspectiva macroeconómica, Tetuán funciona como laboratorio de lo que ocurre en otras grandes ciudades europeas donde la tensión entre oferta inmobiliaria y capacidad de acogida urbana se está volviendo insostenible. Según la European Environment Agency, más del 75 % de los residentes de áreas metropolitanas europeas consideran que sus ciudades están “demasiado densas” y que “la calidad de vida ha disminuido en la última década debido a la urbanización acelerada”. En este sentido, Madrid parece seguir la estela de París, Milán o Berlín, donde las autoridades locales ya han empezado a limitar la densidad o a imponer moratorias temporales en nuevas promociones para evitar efectos de expulsión social.

La paradoja es evidente: Tetuán, que históricamente fue un barrio popular y heterogéneo, se enfrenta ahora a un proceso de elitización parcial, con promociones de obra nueva que superan los 5.000 €/m² mientras la renta media del barrio apenas alcanza los 1.200 €/mes. Este desfase entre el precio del metro cuadrado y la capacidad adquisitiva local anticipa una mayor rotación demográfica en los próximos años y la consolidación de un distrito funcionalmente dual: con sectores populares en retroceso y nuevas promociones orientadas a perfiles profesionales de renta alta o inversores extranjeros.

En este contexto, la evolución del mercado inmobiliario en Tetuán no puede analizarse únicamente como un proceso económico, sino como un fenómeno sociourbano con profundas implicaciones estructurales para la ciudad. El reto para promotores, autoridades y residentes será alcanzar un equilibrio entre crecimiento, habitabilidad y sostenibilidad. Sin una respuesta coordinada y audaz, la presión inmobiliaria puede terminar por erosionar los cimientos sociales y urbanos del barrio que hoy lidera el crecimiento constructivo en Madrid.

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Disclaimer: Esta noticia tiene fines exclusivamente informativos y en ningún caso debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.