La tokenización de activos reales: ¿revulsivo para el mercado inmobiliario europeo?
06/10/2025 - ⏱ 2 min
En los últimos meses, el discurso sobre la tokenización de activos reales —especialmente inmuebles— ha ganado terreno en ámbitos financieros y tecnológicos. El Foro Económico Mundial (WEF) sostiene que uno de los mayores atractivos de este proceso es su capacidad para “nivelar el terreno de juego para inversores minoristas”, al permitir la propiedad fraccionada de activos de alto valor tradicionalmente inaccesibles.
Mientras tanto, firmas como EY analizan modelos que permitirían dividir un inmueble en tokens negociables, reduciendo las barreras de entrada y facilitando la liquidez. Pero, ¿qué significa esto concretamente para el sector inmobiliario europeo? ¿Y qué riesgos y desafíos enfrentan quienes pretendan estructurar este tipo de inversiones en Europa? En este artículo exploramos esas preguntas —y cómo, desde Realty Investor, pensamos que estos desarrollos pueden ofrecer una palanca de valor para el inversor retail cuando estemos operativos.
La esencia de la tokenización inmobiliaria
Tokenizar un inmueble consiste en transformar derechos sobre ese activo (parte del capital, ingresos futuros, etc.) en tokens digitales, ideales para registrarse en una blockchain. Cada token puede representar una fracción del inmueble o de la sociedad propietaria. Esta estructura técnica habilita que inversores puedan comprar, vender o intercambiar esas fracciones con mayor flexibilidad que en el mercado inmobiliario tradicional.
El valor propuesto es claro:
- Liquidez mejorada: al poder negociar fracciones del inmueble, se reduce la illiquidez típica del real estate.
- Barrera de entrada reducida: el inversor puede participar con montos menores sin adquirir una propiedad completa.
- Eficiencia operativa: los smart contracts pueden automatizar pagos, transferencias y otros procesos administrativos.
Sin embargo, muchos proyectos de tokenización todavía sufren de baja liquidez en las plataformas secundarias, largos períodos de retención y escasa actividad de trading, según investigadores recientes.
Retos regulatorios y estructurales en Europa
El entusiasmo tecnológico choca con limitaciones legales y estructurales palpables. En la Unión Europea, los tokens inmobiliarios que confieren derechos económicos o de reparto suelen clasificarse como valores bajo la normativa MiFID II, lo que exige un cumplimiento regulatorio riguroso.
Otra complicación es la dualidad entre el token “on-chain” y los derechos “off-chain” (título de propiedad, contrato de arrendamiento, normativa local). Para gestionar esta brecha, muchas estructuras adoptan vehículos jurídicos intermedios (SPV) que poseen formalmente el inmueble y emiten tokens que representan participaciones en dicho vehículo.
Además, las plataformas tokenizadoras deben implementar mecanismos robustos de KYC/AML, custodia digital y gobernanza clara, de modo que los derechos del inversor estén protegidos tanto en el entorno blockchain como ante tribunales tradicionales.
Finalmente, la liquidez limitada sigue siendo un obstáculo real: aunque los tokens pueden negociarse teóricamente 24/7, en la práctica muchos permanecen inmovilizados sin mercado secundario activo.
Casos de adopción y panorama en Europa
Europa ya ha empezado a moverse en esta dirección. EY destaca a Luxemburgo como un país clave en el desarrollo de la tokenización inmobiliaria gracias a su régimen regulatorio favorable y experiencia en fondos internacionales.
Datos recientes indican que en 2024 Europa concentraba cerca del 23,6 % del mercado global de tokenización, con activos tokenizados valorados en aproximadamente USD 310.000 millones. Dentro de ese total, el segmento de real estate tokenizado rondaba los USD 1.230 millones en 2024, con expectativas de fuerte crecimiento hacia 2034.
Además, el auge de las infraestructuras on-chain capital markets está promoviendo una mayor integración entre mercados tokenizados y el sistema financiero tradicional, fomentando interoperabilidad y eficiencia.
Sin embargo, incluso en entornos favorables, la mayoría de emisiones están concebidas como valores regulados, no como tokens totalmente libres, lo que limita su flexibilidad operativa frente al ideal cripto puro.
Ejemplo pionero: Elevated Returns, fundada por Stephane De Baets, fue una de las primeras compañías en emitir tokens representativos de parte del resort St. Regis Aspen. Este precedente ha inspirado iniciativas en Europa para tokenizar activos hoteleros, residenciales de lujo y oficinas.
¿Qué puede aportar Realty Investor en este nuevo ecosistema?
A muchos lectores este relato puede parecer lejano o técnico. En Realty Investor aspiramos a acercarlo. Cuando nuestra plataforma esté activa, nuestro propósito será:
- Identificar proyectos inmobiliarios con potencial de tokenización viable bajo la regulación europea, descartando los que no cumplan estándares legales o técnicos.
- Presentar análisis claros que comparen riesgos y retornos de la tokenización frente a la inversión inmobiliaria tradicional.
- Proporcionar acceso a fracciones tokenizadas de inmuebles, con montos moderados y control de riesgo.
- Difundir educación, noticias y casos reales sobre tokenización inmobiliaria europea, para que el inversor retail pueda interpretar el mercado con criterio.
Queremos que incluso quienes no tengan experiencia previa puedan entender cuándo un activo tokenizado está sobrevalorado, cuándo tiene potencial de apreciación o si su modelo jurídico es sólido antes de invertir.
Riesgos, limitaciones y desencantos posibles
- Ilusión de liquidez: muchos tokens no encuentran compradores activos, permaneciendo bloqueados en plataformas sin mercado secundario.
- Riesgos legales transfronterizos: las normas varían por país; un token estructurado en una jurisdicción puede no tener validez plena en otra.
- Discrepancias entre lo digital y lo real: errores de oráculos o disputas sobre titularidad física pueden comprometer la confianza.
- Costes de estructura: cumplir con regulación, auditorías y custodia eleva los costes, reduciendo márgenes en operaciones pequeñas.
Por tanto, aunque la tokenización ofrece una vía prometedora para democratizar el acceso a activos inmobiliarios, su éxito dependerá de una ejecución impecable en lo legal, tecnológico y de mercado.
Conclusión
La tokenización de activos reales tiene el potencial de transformar el mercado inmobiliario europeo: mejorando la liquidez, ampliando el acceso y creando nuevos modelos. Pero ese potencial solo será real si se construyen puentes sólidos entre el mundo cripto, las finanzas tradicionales y la regulación. Para los inversores con criterio informado, puede abrir una ventana innovadora en un sector históricamente estático.
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Disclaimer: Esta publicación no debe interpretarse como consejo de inversión. Cualquier decisión financiera conlleva riesgos y debe consultarse con profesionales antes de actuar.