La tormenta perfecta: precios al alza, déficit crónico y desequilibrios sociales en el mercado inmobiliario español
26/08/2025 - ⏱️ 2 min
España enfrenta una crisis inmobiliaria de carácter estructural. Como reflejo de esta tensión, los precios de la vivienda han repuntado un 12,2 % interanual en el primer trimestre de 2025, y tanto la obra nueva como la segunda mano se encuentran al alza en cifras dobles, impulsadas por una oferta insuficiente relativa a una fuerte demanda.
Precio en escalada y erosión de la asequibilidad
El encarecimiento sostenido de la vivienda compensa cualquier intento de alivio financiero. En los últimos diez años, los precios han crecido más del 70 %, alcanzando un récord de 3.151 €/m² en junio de 2025, e incluso se proyecta que podrían llegar a los 3.291 €/m² antes de fin de año. No obstante, el Banco de España advierte que la accesibilidad apenas mejoró un 0,3 % en el primer trimestre, ya que la mejora hipotética en un entorno de hipotecas más baratas y de mayores ingresos familiares fue neutralizada por el incremento del precio.
Déficit habitacional crónico y falta de vivienda social
La brecha entre oferta y demanda no es coyuntural, sino estructural. Datos recientes estiman un déficit acumulado de entre 450.000 y 600.000 viviendas entre 2022 y 2024. Solo en 2024 se visaron 127.500 viviendas de obra nueva, un incremento respecto a años anteriores pero claramente insuficiente para cubrir la demanda. Se calcula que faltaron más de 134.000 unidades ese año.
La vivienda pública en España representa apenas el 1,5 % del total del parque residencial, frente al promedio del 9 % en la Unión Europea. Esta magnitud está por debajo de lo necesario para aliviar la presión del mercado, según la Comisión Europea, que ha instado a España a acelerar su oferta de vivienda pública y asequible, agilizar los permisos de construcción y reducir la burocracia asociada.
Tasa de esfuerzo al límite y exclusión creciente
Los inquilinos sienten la presión en sus bolsillos. Según Idealista, una familia española destina, de media, el 38 % de sus ingresos al alquiler, mientras que el 24 % a la compra, cifras que superan ampliamente el umbral del 30 % que los organismos financieros consideran sostenible. En ciudades como Barcelona, la proporción sube al 44 %, en Palma al 43 %, en Málaga al 42 %, en Valencia y Alicante al 40 %, y en Madrid al 39 %.
La exclusión residencial se extiende: más de 8,5 millones de personas, casi el 18 % de la población española, se encuentran en situación de vivienda insegura, infravivienda o sin hogar, según el Observatorio del Alquiler.
Síntesis: un problema que exige acción estructural
El escenario se agrava: precios en alza constante, déficit crónico, parque público escaso y familias que destinan gran parte de sus ingresos a vivienda. La Comisión Europea ha advertido de que esta combinación amenaza la cohesión social, la movilidad laboral y el crecimiento económico. Las reformas actuales, aunque necesarias, resultan fragmentadas frente a una crisis multifactorial, que exige una estrategia integral: impulsar vivienda pública, agilizar licencias, liberar suelo urbanizable y diseñar políticas fiscales y residenciales sostenibles.
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Disclaimer: Este artículo es exclusivamente informativo. No debe interpretarse como consejo de inversión o financiero.
