El turismo inmobiliario como frontera geopolítica del mercado residencial español
20/08/2025 - ⏱️ 2 min
El auge del alquiler turístico en ciudades como Málaga, Baleares, Barcelona o Valencia ha dejado de ser un mero fenómeno económico para convertirse en un asunto central en el debate político, urbanístico y social. Lo que antes se veía como un motor de crecimiento sin fisuras ahora plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del acceso a la vivienda, la cohesión de los centros urbanos y la rivalidad estratégica entre destinos turísticos del Mediterráneo.
Un mercado en transformación
En España existen 381.837 viviendas de uso turístico (VUT) registradas a mayo de 2025, lo que equivale al 1,43% del parque residencial total, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Aunque la proporción parece limitada a nivel nacional, su peso dentro del mercado de alquiler varía significativamente por ciudad. En el distrito Centro de Madrid, por ejemplo, el 24% de las viviendas en alquiler se destinan a uso turístico, mientras que en torno al 9,3% del parque total de ese distrito está dedicado a este modelo.
Estos niveles de concentración han transformado la dinámica del mercado local: se reduce la oferta residencial disponible y se tensionan los precios en zonas de alta demanda turística. El Banco de España ha advertido de las “externalidades negativas” de este proceso, señalando que el auge del alquiler turístico puede erosionar de forma directa el acceso a la vivienda para ciertos colectivos.
Regulación local: moratorias y prohibiciones
El Ayuntamiento de Málaga aprobó en agosto de 2025 una moratoria de tres años para nuevas licencias de VUT. La medida busca dar margen a la revisión de su Plan General de Ordenación Urbana y contener el crecimiento descontrolado de este modelo en la ciudad.
En Barcelona, el consistorio ha confirmado que eliminará progresivamente las licencias de pisos turísticos, con la fecha de noviembre de 2028 como horizonte para la desaparición de cerca de 10.000 autorizaciones vigentes. El Tribunal Constitucional, en marzo de 2025, respaldó la legalidad del decreto-ley catalán que habilita la estrategia del Ayuntamiento, despejando dudas jurídicas sobre su ejecución.
Estrategia nacional: Registro Único y control digital
A escala estatal, el Gobierno central activó el Registro Único Digital de Viviendas de Uso Turístico mediante el Real Decreto 1312/2024, operativo desde el 1 de julio de 2025. Cada alojamiento debe disponer de un Número de Registro Único (NRU) para poder anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. La creación de este sistema, acompañado de una Ventanilla Única Digital, busca reforzar la trazabilidad y retirar del mercado a los alojamientos ilegales.
El Ejecutivo espera que esta medida contribuya a liberar parte de la presión sobre el mercado residencial, en particular en aquellas ciudades declaradas zonas tensionadas por la falta de vivienda asequible.
Competencia regional y dimensión geopolítica
Las decisiones regulatorias en España tienen repercusión más allá de sus fronteras. La presión normativa ha desplazado parte de la inversión hacia destinos competidores como Portugal o Italia, donde los marcos legales son menos estrictos. Según informaciones de medios británicos, esta reorientación de capital podría elevar en hasta un 8% anual los ingresos turísticos en regiones como el Algarve o la Toscana.
De esta forma, la competencia ya no se limita a captar turistas, sino que se amplía a la atracción de inversión inmobiliaria. El alquiler turístico se convierte así en un terreno de rivalidad blanda entre países del sur de Europa, donde el diseño normativo marca la ventaja competitiva.
Una encrucijada para el mercado residencial
El auge del turismo inmobiliario refleja un dilema estructural. Por un lado, España mantiene un atractivo internacional indiscutible que sostiene empleo y crecimiento. Por otro, la turistificación intensiva amenaza con expulsar a residentes de los centros urbanos, agravar la brecha generacional en el acceso a vivienda y poner en cuestión la cohesión social.
El reto de la próxima década será equilibrar el papel del turismo como motor económico con el derecho a la vivienda. Para ello, los ayuntamientos y el Estado deberán reforzar el parque de alquiler permanente, extender la declaración de zonas tensionadas en mercados saturados y diseñar incentivos que orienten parte del capital hacia la vivienda de larga duración.
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Disclaimer: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni puede interpretarse como consejo de inversión.
