Turismo al asalto del mercado residencial: la presión vacacional devora el parque de vivienda en España
26/08/2025 - ⏱️ 2 min
El auge del turismo en España ha dejado de ser solo una fuente de ingresos para convertirse en un factor estructural que condiciona el mercado residencial. Según el Banco de España, en zonas costeras y de alta atracción turística, como Baleares y Canarias, hasta la mitad del parque de vivienda puede estar destinado a uso vacacional o en manos de no residentes, reduciendo de forma drástica la oferta disponible para hogares locales.
Saturación en el litoral y tensión en las grandes ciudades
La presión no se limita a los archipiélagos. En provincias como Málaga o Alicante, la proporción de vivienda orientada al uso turístico se sitúa en torno al 35-40 %, mientras que en capitales como Madrid y Barcelona la oferta residencial accesible queda reducida a apenas un 13-14 % del parque, según datos agregados de la entidad supervisora y análisis de mercado.
El resultado es una expulsión progresiva de residentes de rentas medias y bajas hacia la periferia, fenómeno que se traduce en gentrificación y en un encarecimiento sostenido del alquiler. Estudios académicos citados por El País y eldiario.es señalan que, cuando las viviendas turísticas superan el 10 % del parque, los alquileres se encarecen entre un 31 % y un 33 %, con un aumento de unos 3,3 €/m² por cada diez puntos adicionales de penetración de pisos turísticos.
Impacto visible en el mercado del alquiler
En distritos céntricos de grandes ciudades, como Madrid, Barcelona o Málaga, el peso de las viviendas turísticas sobre el total de alquiler es especialmente significativo, superando el 30 % en determinados barrios, según los mapas publicados por el INE y el Ministerio de Vivienda en julio de 2025. La puesta en marcha del registro único obligatorio de alquiler turístico ha permitido, por primera vez, dimensionar con precisión la magnitud de un fenómeno hasta ahora difícil de controlar.
Consecuencias sociales y regulatorias
El fenómeno no solo afecta a los precios, sino también a la cohesión social. El desplazamiento de residentes locales genera tensiones en el tejido urbano y reduce la disponibilidad de vivienda a largo plazo. Esta situación ha llevado a varios ayuntamientos a aprobar moratorias para nuevas licencias turísticas y a reforzar el control sobre plataformas como Airbnb o Booking, en coordinación con el Ministerio de Vivienda.
El Banco de España ha advertido que, de no contenerse, esta dinámica comprometerá tanto la movilidad laboral como la estabilidad del mercado residencial. El desafío pasa ahora por equilibrar el atractivo económico del turismo con el derecho al acceso a la vivienda, uno de los principales frentes de la política económica española en 2025.
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Disclaimer: Este artículo es exclusivamente informativo. No debe interpretarse nunca como consejo de inversión o financiero.
