El valor medio de la vivienda en España bate récord: 2.093 €/m² eleva las tensiones del mercado
25/09/2025 - ⏱️ 2 min
Durante el segundo trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda libre en España alcanzó 2.093,5 €/m², su nivel más alto en 17 años y un avance interanual del 10,4 %. El dato, publicado por el Ministerio de Vivienda y difundido por medios como RTVE y El País, confirma un nuevo pico del actual ciclo inmobiliario.
La subida no es solo un hito estadístico, sino el reflejo de factores estructurales que presionan el mercado: escasez de oferta, encarecimiento de costes de construcción, llegada de capital internacional y condiciones financieras aún relativamente favorables para la compra. La divergencia por zonas y tipologías se acentúa: la vivienda nueva ronda 2.440,2 €/m² y la usada (más de cinco años) alcanza 2.083,1 €/m², ambas con alzas superiores al 10 %.
Brecha territorial y polarización del mercado residencial
Madrid y Baleares lideran en precio absoluto: en la capital, la media supera los 3.600 €/m², mientras regiones menos densas y con menor demanda internacional se sitúan por debajo de la media nacional. Esta polarización alimenta una doble velocidad: en núcleos urbanos prime, la competencia por activos residenciales sigue siendo intensa; en áreas periféricas o del interior, la subida es firme pero parte de niveles más asequibles.
El precio medio actual se sitúa apenas un 0,3 % por debajo del máximo histórico del boom de 2008, lo que invita a reflexionar sobre el margen de corrección posible. Aunque los contextos difieren, la cercanía estadística es un recordatorio de vulnerabilidad.
¿Qué fuerzas sostienen esta escalada?
- Oferta rígida y déficit estructural: escasez de nueva promoción, trámites y suelo habilitable limitan la respuesta a la demanda.
- Flujos internacionales y demanda de inversión: entrada de capital extranjero y de alto poder adquisitivo que compite por activos escasos en zonas estratégicas.
- Condiciones financieras relativamente benignas: pese a tipos más altos, el cálculo de muchos compradores sigue favoreciendo la compra frente al alquiler.
- Aumento de costes de producción: inflación en materiales, transporte y mano de obra que se traslada a precios finales.
Riesgos latentes y posibles correcciones
Una escalada sostenida del precio medio entraña riesgos para inversores y equilibrio socioeconómico urbano. Choques macro —endurecimiento monetario, desaceleración o pérdida de confianza internacional— podrían actuar como catalizadores de correcciones.
Una caída abrupta parece poco probable a corto plazo: el sistema financiero español presenta hoy mayor resiliencia (menos apalancamiento, mejor supervisión y diversificación). Aun así, el margen de error es estrecho.
Desde el ángulo social, el encarecimiento compromete la accesibilidad de hogares jóvenes y de renta media, elevando la presión política para intervenir (vivienda protegida, subsidios, incentivos a la oferta).
Otro foco de riesgo se concentra en la obra nueva: si amplía demasiado su prima sobre la media, parte de la demanda podría migrar a vivienda usada o alquiler, acentuando la dualidad de segmentos.
¿Hacia dónde va el mercado en 2025 y 2026?
El consenso apunta a una moderación del ritmo de crecimiento. Con suelo limitado y costes elevados, muchas promotoras optarán por proyectos más conservadores. Si la oferta no despega, la presión alcista podría persistir, aunque a menor velocidad.
El escenario óptimo pasa por ampliar oferta en municipios secundarios, impulsar vivienda asequible y rehabilitación y agilizar la tramitación. Solo así podrá aliviarse la brecha entre oferta y demanda.
Por ahora, el récord de 2.093,5 €/m² es síntoma de un mercado en punta de ciclo: demanda firme, precios sin freno y un margen de vulnerabilidad relevante ante cambios externos.
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Disclaimer: Este artículo es puramente informativo y no constituye recomendación de inversión. Consulte siempre con un profesional antes de tomar decisiones financieras.
