Madrid afianza su posición como principal destino de inversión en oficinas con más de 600 millones en la primera mitad de 2025

28/11/2025 - ⏱ 2 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.

Madrid ha recuperado con claridad el liderazgo en inversión en oficinas en España durante el primer semestre de 2025. Según el informe “Oficinas – Datos de mercado. Figures 2T 2025 España” elaborado por CBRE, la inversión nacional en oficinas alcanzó los 1.175 millones de euros en la primera mitad del año, registrando su mejor inicio de ejercicio desde 2019 tras un primer trimestre excepcionalmente débil. De ese volumen, más de 600 millones se concentraron en la capital, cifra que más que duplica la del mismo periodo de 2024. Barcelona superó los 550 millones de euros y triplicó su inversión interanual, de acuerdo con el mismo informe publicado por la consultora. Estas cifras sitúan a Madrid como el mercado más líquido del país y como uno de los polos más dinámicos del sur de Europa en oficinas.

El análisis de CBRE subraya que la mejora se produce por la reaparición de operaciones de gran tamaño durante el segundo trimestre, tras un inicio de año atípico, y que el mercado ocupacional acompaña esta recuperación. En Madrid, la contratación de oficinas alcanzó los 254.000 metros cuadrados en el primer semestre, impulsada por una demanda sólida en el distrito de negocios (CBD) y en áreas descentralizadas, donde la disponibilidad sigue reduciéndose en los edificios de mayor calidad. Barcelona, por su parte, registró 157.000 metros cuadrados contratados en el mismo periodo, con mejoras destacadas en zonas prime y una caída sostenida de la desocupación en los submercados más consolidados.

Las conclusiones de CBRE coinciden con las de otras consultoras internacionales. JLL estima que el mercado madrileño alcanzó 292.904 metros cuadrados de absorción en la primera mitad de 2025, un 15 % más en comparación con el mismo periodo del año anterior, y destaca que cerca del 80 % de la demanda se concentró entre el CBD y los principales corredores empresariales, especialmente la A-1. Cushman & Wakefield, por su parte, sitúa la renta prime en Madrid en 42,50 euros por metro cuadrado al mes en el primer trimestre, con un crecimiento interanual del 2 %, y señala que la disponibilidad dentro de la M-30 se mantiene por debajo del 3 %, lo que evidencia la presión estructural sobre el producto de máxima calidad.

A nivel de inversión, Cushman & Wakefield calcula que los volúmenes destinados a oficinas en España alcanzaron 1.750 millones de euros hasta septiembre de 2025, un incremento del 238 % respecto al mismo periodo del año anterior. En su desglose, Madrid y Barcelona concentran la mayoría de las operaciones, siendo la capital la que atrae el mayor capital institucional. A estos flujos se suma un componente que CBRE identifica como creciente: la adquisición de edificios de oficinas para reconvertirlos a usos residenciales o “living”, que en la primera mitad del año supuso más de 160 millones de euros, principalmente en Madrid. Asimismo, se registraron alrededor de 100 millones de euros en compras destinadas a uso propio corporativo, cifra no incluida en los volúmenes tradicionales de inversión pero significativa en términos de absorción de stock.

CBRE también detalla que las rentabilidades prime continuaron ajustándose ligeramente durante el segundo trimestre, situándose en torno al 4,70 % en Madrid y al 4,80 % en Barcelona, niveles coherentes con el renovado interés de los inversores por activos core en ubicaciones consolidadas. Este entorno de rentas en máximos, presión competitiva sobre el stock disponible y compresión de yields en segmentos prime contribuye a segmentar claramente el mercado entre los edificios de nueva generación —capaces de absorber la mayor parte de la demanda corporativa— y los activos obsoletos, que enfrentan mayores dificultades para su colocación salvo en operaciones de reposicionamiento profundo.

Los analistas coinciden en que la normalización del mercado de oficinas en Madrid está siendo selectiva: el volumen de inversión supera con creces los registros de 2024, pero se concentra en ubicaciones muy específicas, principalmente dentro de la M-30 y en ciertos tramos de la A-1, la A-2 y Méndez Álvaro. La demanda de superficie de calidad sigue siendo alta, impulsada por compañías que priorizan edificios con certificaciones ESG, eficiencia energética y servicios avanzados. Paralelamente, los procesos de cambio de uso y de adquisición para ocupación propia reducen el stock efectivamente disponible, lo que incrementa la presión sobre los activos prime y limita la capacidad del mercado para absorber grandes operaciones fuera de los principales ejes corporativos.

En conjunto, la cohesión entre demanda ocupacional, liquidez inversora y restricciones de oferta en zonas centrales explica por qué Madrid ha consolidado su liderazgo en el primer semestre de 2025. El capital nacional e internacional sigue identificando a la ciudad como un mercado resiliente y con fundamentos sólidos, incluso en un contexto de tipos de interés todavía elevados. La combinación de rentas prime estables, absorción creciente y operaciones de reposicionamiento convierte a Madrid en un mercado de oficinas que evoluciona hacia un perfil más polarizado, pero con un atractivo estructural reforzado para el inversor institucional.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.